住宅ローン残債があっても家は売れる？任意売却の基礎知識と成功方法｜兵庫不動産株式会社

住宅ローン残債があっても売却できる？

任意売却の基礎知識と成功方法をプロが解説

住宅ローンを利用して購入した住宅は、多くの場合完済まで30〜35年という長い期間がかかります。

しかしその間には、

• 転勤
• 離婚
• 収入減少
• 相続
• 病気や介護

など、さまざまな事情で 家を売却しなければならない状況になることがあります。

その際、多くの方が抱く疑問が

「住宅ローンが残っていても家は売れるのか？」

という点です。

結論から言うと、

住宅ローンが残っていても不動産は売却できます。

ただし条件によって

• 通常売却
• 任意売却

という 2つの方法があります。

この記事では、加古川市・播磨地域で不動産売却を数多くサポートしてきた

兵庫不動産株式会社が、

• 住宅ローン残債がある家の売却方法
• 任意売却の仕組み
• メリット・デメリット
• 成功するためのポイント

を 不動産の専門家目線でわかりやすく解説します。

 

住宅ローンが残っている家は売れるのか？

まず大前提として知っておくべきことがあります。

住宅ローンが残っている不動産には

抵当権

という権利が設定されています。

抵当権とは、

金融機関がローン返済の担保として

不動産を差し押さえることができる権利です。

つまり、

住宅ローンが残ったままでは

基本的にそのまま売却することはできません。

売却するためには

抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を外す方法は主に次の2つです。

① 売却代金でローン完済

② 任意売却

それぞれ解説します。

 

方法① 売却代金でローンを完済する

最も一般的な方法です。

例えば

住宅ローン残債

2500万円

売却価格

2800万円

この場合

売却代金でローンを返済し

残りが手元に残ります。

これを

アンダーローン

と言います。

このケースは

通常の不動産売却と同じです。

 

方法② 任意売却

問題になるのは次のケースです。

住宅ローン残債

2500万円

売却価格

2000万円

この場合

500万円不足します。

この状態を

オーバーローン

と言います。

通常は

ローンを完済しないと抵当権は外せません。

しかし金融機関の合意を得れば

ローンが残っていても売却できる

これが

任意売却

です。

 

任意売却とは？

任意売却とは

金融機関の同意を得て

住宅ローン残債が残る状態でも不動産を売却する方法です。

競売になる前に

債権者と交渉して

市場価格で売却する仕組みです。

通常売却と違い

• 金融機関
• 保証会社
• 債権回収会社

などの合意が必要になります。

 

任意売却と競売の違い

住宅ローンを滞納すると

最終的には

競売

になります。

しかし競売には大きなデメリットがあります。

つまり

任意売却の方が圧倒的に有利

です。

 

任意売却が必要になるケース

以下のようなケースで相談が増えています。

① 住宅ローンが払えなくなった

収入減少や失業などで

ローン返済が困難になるケースです。

② 離婚による売却

離婚時に

• 住宅ローンが残っている
• 共有名義

などの問題が発生します。

③ 転勤や住み替え

売却価格がローン残債より低い場合です。

④ 投資用不動産の赤字

家賃収入が減り

ローン返済ができないケースです。

 

任意売却のメリット

任意売却には多くのメリットがあります。

市場価格で売却できる

競売は

相場の6〜7割

になることが多いです。

任意売却なら

通常の不動産売却に近い価格

で売却できます。

 

引越し費用を確保できる可能性

任意売却では

金融機関の合意で

引越し費用

を認めてもらえるケースがあります。

 

残債の分割返済が可能

売却後に残ったローンは

無理のない金額で

分割返済

できることがあります。

 

任意売却のデメリット

もちろん注意点もあります。

信用情報に影響する

住宅ローン滞納がある場合

信用情報（ブラック）

に登録される可能性があります。

 

金融機関の合意が必要

通常売却と違い

債権者の承諾

が必要です。

 

時間制限がある

競売開始前までに

手続きを進める必要があります。

 

任意売却の流れ

一般的な流れを解説します。

① 不動産会社へ相談

↓

② 物件査定

↓

③ 債権者と交渉

↓

④ 販売活動

↓

⑤ 売買契約

↓

⑥ 決済・引渡し

通常売却と似ていますが

金融機関との交渉

が重要になります。

 

任意売却成功のポイント

任意売却を成功させるには

次のポイントが重要です。

 

早めに相談する

住宅ローン滞納が始まると

• 督促
• 期限の利益喪失
• 競売申立

と進んでいきます。

早い相談ほど選択肢が多いです。

 

任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却は

通常の売却より

専門知識が必要です。

• 債権者交渉
• 法律知識
• 販売戦略

などが重要になります。

 

任意売却のよくある誤解

ブラックになるから意味がない？

実は

ローン滞納した時点で

信用情報には影響します。

つまり

任意売却だから悪いわけではありません。

 

家族や近所に知られる？

任意売却は

通常売却と同じ販売方法

なので

基本的に知られません。

 

加古川市の不動産市場と任意売却

加古川市は

播磨地域の中でも

住宅需要が安定しているエリアです。

特に

• 加古川駅周辺
• 東加古川
• 別府
• 野口町

などは

住宅需要が高く

適正価格で販売すれば

早期売却の可能性があります。

任意売却でも

市場価格で売れる可能性が高い地域

と言えます。

 

任意売却でよくある質問

Q 住宅ローン滞納何ヶ月で競売？

一般的には

6ヶ月〜1年程度

で競売手続きが進みます。

 

Q 任意売却後ローンはどうなる？

残債は

分割返済などで

無理のない返済計画

になります。

 

Q 売却後も住める？

リースバックなど

住み続ける方法

が使える場合もあります。

 

任意売却を検討している方へ

住宅ローン問題は

一人で悩むと

状況が悪化してしまいます。

しかし

早めに相談すれば

多くの解決方法があります。

• 任意売却
• 住み替え
• リースバック
• 通常売却

など最適な方法を選ぶことが重要です。

 

加古川市の不動産売却相談は兵庫不動産株式会社へ

兵庫不動産株式会社では

加古川市・播磨地域を中心に

不動産売却サポートを行っています。

• 無料査定
• 任意売却相談
• 住宅ローン相談
• 相続不動産売却

など幅広く対応しています。

地域密着の不動産会社として

お客様一人ひとりの状況に合わせた

最適な売却プラン

をご提案いたします。

 

まとめ

住宅ローン残債があっても

不動産売却は可能です。

重要なのは

• 早めの相談
• 適切な売却方法
• 専門知識のある不動産会社

です。

任意売却は

競売を回避し

資産価値を守るための重要な方法

です。

住宅ローン問題でお悩みの方は

一人で抱え込まず

専門家へ相談することをおすすめします。

加古川市・播磨地域で

不動産売却や任意売却のご相談は

兵庫不動産株式会社

までお気軽にお問い合わせください。