不動産売却の「専任媒介」と「一般媒介」はどちらが有利？
損をしない媒介契約の選び方
【加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市】
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
当社では、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、日々多くの不動産売却相談をいただいております。
不動産売却を進める際、多くの売主様が悩まれるのが、
という「媒介契約」の問題です。
実は、不動産売却において媒介契約の選択は非常に重要です。
なぜなら、媒介契約の種類によって、
これらが大きく変わるからです。
特に最近の加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市エリアでは、物件によって「売れやすさ」に差が出ており、契約形態を間違えると数百万円単位で損をするケースもあります。
本記事では、地域密着28年の経験をもとに、
を、徹底的に解説します。
媒介契約とは？まずは基本を理解しましょう
媒介契約とは、簡単に言えば、
「不動産会社へ売却を依頼する契約」
のことです。
売主様が不動産会社へ正式に売却依頼をすることで、不動産会社は広告掲載・購入希望者探し・価格交渉・契約手続きなどを行います。
媒介契約には主に3種類あります。
① 専属専任媒介契約
② 専任媒介契約
③ 一般媒介契約
この中で、多くの売主様が迷われるのが、
「専任媒介」か「一般媒介」か
という点です。
専任媒介契約とは？本当に高く売れるのか？
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
その代わり、不動産会社は積極的に販売活動を行います。
専任媒介の主な特徴
特に現在の不動産市場では、「広告力」が売却成功を左右します。
専任媒介の最大メリットは「広告力」
不動産会社にとって専任媒介は、
「成約すれば自社に報酬が入る可能性が高い契約」
です。
そのため、
などへの広告掲載を強化しやすくなります。
さらに、
など、多額の広告費を投下するケースもあります。
これは一般媒介ではなかなか難しい部分です。
加古川・高砂エリアでは「専任媒介」が有利なケースが多い理由
現在の東播磨・西播磨エリアでは、
「売れる物件」と「売れにくい物件」の二極化
が進んでいます。
例えば、
売れやすい物件
売却に工夫が必要な物件
後者の場合、単純にポータル掲載するだけでは売れません。
だからこそ、
「戦略的な販売活動」
が必要になります。
この場合、一般媒介よりも、1社が責任を持って動く専任媒介の方が成果が出やすい傾向があります。
一般媒介契約とは？メリットと落とし穴
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時依頼できる契約です。
一見すると、
「たくさんの会社に頼める＝早く売れる」
ように感じます。
しかし、実際には注意点も非常に多いです。
一般媒介のメリット
① 複数会社が競争してくれる
人気エリアの物件では、
という競争が発生します。
例えば、
などは一般媒介でも早期売却できることがあります。
② 幅広い会社へ依頼できる
大手・地元会社の両方へ依頼可能です。
両方を活用できる点はメリットです。
一般媒介のデメリットは「放置リスク」
ここが非常に重要です。
不動産会社側から見ると、一般媒介は、
「広告費をかけても他社で決まれば利益ゼロ」
です。
つまり、
など、販売活動が弱くなるケースがあります。
実際に当社へ相談いただく売主様でも、
「3ヶ月間ほとんど連絡がなかった」
「掲載だけされて放置されていた」
「価格提案も何もなかった」
というケースは少なくありません。
「囲い込み」が問題になる理由
最近ニュースでも話題になったのが、
囲い込み問題
です。
これは、不動産会社が他社からの問い合わせを断り、自社だけで買主を見つけようとする行為です。
囲い込みされると、
などのデメリットがあります。
特に専任媒介では、会社選びを間違えるとリスクになります。
信頼できる不動産会社を見極めるポイント
① レインズ登録をすぐ行うか
登録を渋る会社は注意が必要です。
② 販売戦略を具体的に説明できるか
ここを具体的に説明できる会社は強いです。
③ 地域相場を理解しているか
加古川市でも、
では売れ方が全く違います。
高砂市や播磨町、姫路市でも同様です。
地域特性を理解している会社ほど、高値売却に強い傾向があります。
28年の経験から見る「本当におすすめの契約」
兵庫不動産株式会社では、基本的に以下をおすすめしています。
専任媒介がおすすめのケース
① 築20年以上の戸建て
販売戦略が重要になるため。
② 郊外物件
広告力が必要。
③ 相続不動産
専門知識が必要。
④ 空家
管理提案も必要。
⑤ 高く売りたい方
じっくり戦略的に売却できます。
一般媒介がおすすめのケース
① 駅前好立地
需要が非常に高い。
② 人気マンション
流通量が多い。
③ 自分で管理できる方
複数社とのやり取りが苦にならない。
「高く売れる人」に共通する特徴
不動産売却で成功する方には共通点があります。
それは、
「価格」ではなく「戦略」で会社を選んでいる
という点です。
査定額が高い会社を選んでも、
これでは意味がありません。
本当に大切なのは、
です。
兵庫不動産株式会社の売却サポート
当社では、
「ただ査定額を高く見せる」
ような営業は行っておりません。
売主様にとって最も有利な売却方法を、正直にご提案しております。
当社の特徴
また、
を徹底しております。
まとめ｜媒介契約で不動産売却は大きく変わる
不動産売却では、
「どの会社に依頼するか」だけでなく、「どの契約を選ぶか」も極めて重要です。
特に現在の加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市エリアでは、物件ごとの売却難易度に差があるため、媒介契約の選択が結果を大きく左右します。
専任媒介が向いている方
一般媒介が向いている方
売却方法を間違えると、数百万円単位で損をすることもあります。
まずは、
「自分の物件にはどの契約が向いているのか？」
を知ることが大切です。
兵庫不動産株式会社では、売主様一人ひとりの状況に合わせて、最適な売却戦略をご提案しております。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
無料査定・売却相談受付中です。
