加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【加古川市の不動産売却】
住宅ローンが通りにくい物件とは？
買主に選ばれる「買いやすさ」と売却対策
「駅から近く、間取りも良く、価格も相場に合っている。それなのに、なかなか売れない……」
不動産を売却するとき、このようなお悩みを抱える売主様がいらっしゃいます。
内覧では購入希望者に気に入ってもらえたのに、具体的な購入申込みにつながらない。購入の話が進んでいたにもかかわらず、住宅ローンの審査で問題が見つかり、契約が白紙になってしまう。
こうしたケースでは、販売価格や建物の見た目だけでなく、買主様が住宅ローンを利用して購入できる物件かどうかが重要なポイントになっている可能性があります。
不動産は、買いたいと思う人が見つかれば必ず売れるわけではありません。購入希望者が金融機関の融資を利用でき、契約から引渡しまで無理なく進められることも、売却成功を左右する要素です。
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界歴28年、1,000件を超える成約に携わってきました。
今回は、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却を検討されている方に向けて、住宅ローンの審査で注意が必要な物件の特徴と、売却を成功させるための対策を詳しく解説します。
古い家や増築した家、接道に問題がある土地などを所有されている方は、ぜひ最後までご覧ください。
● 1．不動産売却では「価格」だけでなく「買いやすさ」も重要
不動産を売り出すとき、多くの売主様が最初に気にされるのは査定価格や売出価格です。
もちろん、適正な価格設定は非常に重要です。しかし、購入希望者の多くが住宅ローンを利用する場合、物件自体が融資審査にどのような影響を与えるかも確認しておく必要があります。
例えば、次のような物件です。
● 過去に増築や間取り変更をしている住宅
● 建築確認や検査済証などの書類が見当たらない住宅
● 建築基準法上の道路との接道に問題がある土地
● 再建築が難しい、または建替えに条件がある物件
● 登記簿上の建物面積と実際の建物面積が異なる住宅
● 建築基準法への適合状況を確認する必要がある住宅
これらに該当するからといって、必ず住宅ローンが利用できないわけではありません。
ただし、物件の状態や金融機関の審査基準によっては、融資条件が厳しくなったり、追加資料の提出を求められたりする可能性があります。
買主様が安心して購入を検討できる状態に整えておくことが、売却をスムーズに進めるための第一歩です。
● 2．住宅ローンの審査で注意したい物件の特徴5選
① 増築や間取り変更をしている住宅
長年住んできた戸建住宅では、暮らしや家族構成の変化に合わせて増築やリフォームを行っていることがあります。
例えば、次のようなケースです。
● 1階にサンルームを増築した
● 2階のベランダを部屋に改造した
● 部屋を増やすために建物の一部を拡張した
● 建築当初の図面と現在の建物の形状が異なっている
● 増築部分が登記されていない
こうした住宅では、増築の時期や規模、建築確認の要否、必要な手続きの状況、現在の法令への適合状況などを確認することが大切です。
建築基準法に適合していない部分がある場合や、登記と現況に相違がある場合には、買主様の住宅ローン審査や金融機関の担保評価に影響することがあります。
一方で、建築確認関係の書類が見つからないことだけで、直ちに違反建築物と判断できるわけではありません。
まずは建築当時の資料や登記内容、建物の現況を確認し、必要に応じて行政窓口や建築士などの専門家に相談することが重要です。
② 接道条件に問題がある土地・再建築不可物件
不動産売却では、土地がどのような道路に接しているかも重要な確認事項です。
建築基準法では、原則として、建築物の敷地が法令上の道路に2メートル以上接することなど、接道に関するルールが定められています。
ただし、道路の種類や土地の状況、法令上の例外などによって判断が異なるため、現地を見ただけでは正確に判断できません。
特に注意したいのが、次のような土地です。
● 敷地が道路に接している間口が狭い
● 建築基準法上の道路に接していない可能性がある
● 通路状の敷地を通らなければ道路に出られない
● 道路の幅員が4メートル未満である
● 建替えにあたりセットバックが必要になる可能性がある
例えば、建築基準法第42条第2項に該当する道路では、建替えなどの際にセットバックが必要となる場合があります。
セットバックが必要な土地は、後退部分を建築物の敷地として利用できないなど、土地の利用計画に影響することがあります。
また、接道条件によっては、建替えに制限が生じる可能性もあります。
再建築の可否やセットバックの必要性は、自治体の建築担当窓口などで確認することが大切です。
加古川市や姫路市などの古くからの住宅地では、道路と敷地の関係を事前に調べておくことで、売却活動中のトラブルを防ぎやすくなります。
③ 建築基準法への適合状況を確認する必要がある住宅
建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって、現在の基準の一部に適合しなくなった建物を「既存不適格建築物」といいます。
一方、建築当時から法令に適合していない建物は、違反建築物に該当する可能性があります。
この2つは同じものではありません。
既存不適格建築物だからといって、直ちに違法な建物というわけではありません。また、違反建築物に該当する可能性がある場合も、実際の判断には建築時期や工事内容、適用される法令などの確認が必要です。
こうした建物では、金融機関が担保評価を行う際に、建物の状態や法令への適合状況を慎重に確認することがあります。
その結果、融資条件に影響したり、追加資料が必要になったりする場合があります。
売却前には、建築確認通知書や確認済証、検査済証、設計図書など、保管されている資料を整理しておきましょう。
書類が見当たらない場合でも、すぐに売却を諦める必要はありません。
行政窓口で確認できる資料があるか調べるなど、現状を把握することから始めましょう。
④ 未登記の増築部分がある住宅
建物を増築した場合、工事の内容や状況に応じて、建物表題変更登記などが必要となることがあります。
ところが、昔の住宅では、増築した部分が登記されておらず、登記簿上の建物面積と実際の建物面積が一致していないケースがあります。
例えば、登記簿上は延床面積80平方メートルとなっていても、実際には増築によって100平方メートルになっているようなケースです。
この場合、金融機関から追加資料を求められたり、登記内容と現況の相違について説明が必要になったりする可能性があります。
ただし、未登記部分があるからといって、必ず住宅ローンが利用できないわけではありません。
増築部分の状態や法令への適合状況、登記手続きの必要性などを確認し、状況に応じて対応を検討することが大切です。
売却を開始する前に、登記簿と建物の現況を照らし合わせておくことをおすすめします。
⑤ 告知事項がある住宅
過去の事件・事故など、買主様の購入判断に影響する事情がある物件では、売主様や不動産会社による適切な事実確認と説明が重要です。
いわゆる心理的瑕疵が問題となる物件では、事案の内容や発生時期、経過などによって、買主様への告知の要否や範囲を判断する必要があります。
また、金融機関が物件の担保評価を行う際に、物件の個別事情を考慮する可能性もあります。
ただし、告知事項があることだけで、必ず住宅ローンの審査が不利になったり、金利が高くなったりするわけではありません。
重要なのは、事実関係を正確に把握し、必要な情報を適切に伝えることです。
売却を急ぐあまり、重要な事情を隠してしまうと、契約後のトラブルにつながるおそれがあります。
売主様が把握している事情は、売却の相談段階で不動産会社に伝えておきましょう。
● 3．住宅ローンの審査でつまずかないために、売却前にできる3つの対策
物件に何らかの問題が見つかった場合でも、すぐに売却できないと決まるわけではありません。
大切なのは、問題点を事前に把握し、適切な売却方法を検討することです。
① 売却査定の段階で物件調査を行う
不動産の査定では、土地や建物の広さ、築年数、周辺相場などを確認します。
しかし、住宅ローンの利用に影響する可能性がある物件では、それだけでは十分とはいえません。
売却前には、次のような項目も確認しておくと安心です。
● 土地・建物の登記内容
● 建築確認関係の書類の有無
● 建物の図面と現況の相違
● 増築やリフォームの履歴
● 道路の種類と接道状況
● 再建築の可否や建替え時の条件
● 必要に応じた行政窓口への確認
● 売却にあたって買主様へ説明すべき事項
こうした調査を事前に進めておくことで、販売開始後に問題が判明するリスクを抑えやすくなります。
なお、査定価格は売却を保証するものではありません。物件の状態や市場動向、購入希望者の条件などを踏まえ、現実的な売却計画を立てることが重要です。
② 買主様の住宅ローンについて、金融機関への事前確認を促す
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なります。
買主様の年収や勤続年数などの属性だけでなく、物件の担保評価や法令への適合状況などが審査に影響することもあります。
そのため、物件に個別の事情がある場合には、購入希望者が金融機関へ相談する際に、必要な資料を準備できるようにしておくことが大切です。
例えば、次のような資料です。
● 登記事項証明書
● 建物図面や間取り図
● 建築確認関係の書類
● 増築やリフォームに関する資料
● 道路や接道状況を確認できる資料
もちろん、どの資料が必要になるかは物件や金融機関によって異なります。
また、不動産会社が融資の承認を保証することはできません。
重要なのは、問題点を隠さず、金融機関が適切に判断できる情報を整理することです。
③ 物件に合った購入希望者と売却方法を検討する
すべての物件が、一般的な住宅ローンを利用するファミリー層に向いているとは限りません。
例えば、再建築に制限がある土地や、建物の状態に個別の事情がある住宅では、物件の特徴に応じて購入希望者の対象を検討することが重要です。
具体的には、次のような方法があります。
● 現況を理解したうえで購入を検討する個人への売却
● 賃貸運用などを目的とする投資家への売却
● 現金購入を希望する買主様への売却
● 不動産会社による買取の検討
ただし、投資家や現金購入者であれば必ず購入できるわけではありません。物件の状態や価格、権利関係などを踏まえて判断されます。
不動産会社による買取も選択肢の一つですが、仲介で売却する場合と買取価格や条件が異なることがあります。
大切なのは、物件の特徴に合わせて売却方法を選び、最初から購入対象者を適切に設定することです。
● 4．住宅ローンが通りにくい物件は、価格を下げるしかない？
「うちの家は古いから、安くしないと売れないのではないか」
「増築しているから、買ってくれる人はいないのではないか」
このような不安を抱える売主様もいらっしゃいます。
しかし、物件に問題点がある場合でも、すぐに大幅な値下げをする必要があるとは限りません。
まずは、売却を難しくしている要因を整理することが重要です。
例えば、建物の資料が不足しているのであれば、確認できる資料を集めることで、購入希望者が検討しやすくなる可能性があります。
接道条件に問題がある場合は、道路の種類や再建築の可否を調査し、正確な情報をもとに販売方針を考える必要があります。
また、建物の状態や権利関係に応じて、現況のまま売却する方法や、必要な手続きを検討してから売却する方法なども考えられます。
一方、調査や工事に費用をかけても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。
そのため、売却前に多額のリフォーム費用や解体費用をかけるのではなく、費用対効果を確認してから判断することをおすすめします。
不動産売却では、価格だけでなく、売却までにかかる期間、必要な費用、契約条件なども含めて検討することが大切です。
● 5．加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却をお考えの方へ
不動産は、一つとして同じものがありません。
同じ地域にある戸建住宅でも、土地の形状、接道状況、建物の状態、増築の履歴、権利関係などによって、適した売却方法は変わります。
特に、築年数の古い住宅や相続した実家、長年空き家になっている住宅では、ご自身だけで判断するのが難しい問題が見つかることもあります。
兵庫不動産株式会社では、不動産業界歴28年、1,000件超の成約経験を持つ柴田が、売却のご相談から物件調査、販売戦略の検討まで直接対応しています。
ご相談いただいたからといって、すぐに売却を決めていただく必要はありません。
まずは物件の現状を確認し、どのような売却方法が考えられるのか、一緒に整理していきます。
● 増築した家を売却できるか知りたい
● 古い戸建住宅の売却価格を知りたい
● 再建築できる土地なのか確認したい
● 接道条件に問題がある土地を売却したい
● 相続した実家や空き家を手放したい
● 住宅ローンの審査に影響しそうな問題がないか確認したい
● 仲介と不動産買取のどちらがよいか相談したい
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
査定・売却相談は無料です。秘密厳守で対応いたします。
● 6．まとめ｜不動産売却は「買主様が購入しやすい状態」を整えることが大切
不動産を売却するとき、価格や立地、間取りはもちろん重要です。
しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合、物件の法令への適合状況、接道条件、登記内容、建物の状態なども、購入判断に影響することがあります。
今回のポイントを整理します。
● 増築や間取り変更をしている住宅は、図面や現況を確認する
● 接道条件や再建築の可否を事前に調べる
● 既存不適格建築物と違反建築物を区別して考える
● 登記内容と建物の現況に相違がないか確認する
● 告知が必要な事情は、適切に確認・説明する
● 金融機関の審査基準は一律ではないことを理解する
● 物件の特徴に合った購入希望者と売却方法を検討する
● 費用をかける前に、売却への効果を確認する
不動産売却で大切なのは、物件の問題点を隠すことでも、必要以上に価格を下げることでもありません。現状を正確に把握し、その物件に合った売却戦略を立てることです。
兵庫不動産株式会社は、地域に根ざした不動産会社として、売主様のお気持ちやご事情を大切にしながら、一つひとつのご相談に丁寧に向き合います。
「この家は売れるのだろうか」とお悩みの方も、どうぞご安心ください。
未来の幸せをあなたと。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の不動産売却は、兵庫不動産株式会社の柴田までお気軽にご相談ください。
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