加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【ネット検索の死角】
築30年・駅徒歩15分の壁とは？不動産売却の問い合わせを増やす逆転戦略
「SUUMOなどの不動産ポータルサイトに掲載しているのに、問い合わせがまったく入らない……」
「価格は相場を参考に決めたし、写真も掲載している。それなのに、なぜ売れないのだろう？」
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却を進めている方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産を売り出したものの反響が少ないと、不動産会社から「価格を下げましょう」と提案されることがあります。
もちろん、価格設定が原因で問い合わせが少なくなっているケースもあります。しかし、問い合わせがないからといって、すぐに値下げすることが正解とは限りません。
確認しておきたいのが、インターネット上での物件の見せ方です。
現在の不動産探しでは、スマートフォンやパソコンで希望条件を入力し、条件に合った物件を比較する方法が一般的です。
そのため、物件そのものに魅力があっても、購入希望者の検索条件と合わなかったり、広告で魅力が十分に伝わらなかったりすると、内覧につながる機会を逃してしまう可能性があります。
大切なのは、値下げを決断する前に「購入希望者から、どのように見えているのか」を確認することです。
今回は、不動産業界歴28年、1,000件を超える取引経験を持つ兵庫不動産株式会社の柴田が、不動産売却におけるネット検索の死角と、問い合わせを増やすための具体的な改善策を解説します。
1．不動産ポータルサイトに掲載しているのに問い合わせがない理由
不動産売却では、物件をインターネットに掲載するだけで、必ず購入希望者から問い合わせが入るわけではありません。
購入希望者が物件を知り、興味を持ち、内覧を申し込むまでには、いくつもの段階があります。
例えば、次のような流れです。
● 希望するエリアや価格帯で物件を検索する
● 検索結果に表示された物件を比較する
● 写真や間取り、物件概要を確認する
● 気になる物件の詳細ページを見る
● 内覧や問い合わせを申し込む
この流れの中で、最初の検索結果に表示される機会が少なければ、物件の魅力を知ってもらうこと自体が難しくなります。
また、検索結果に表示されていても、写真や価格、広告の見出しが購入希望者の関心を引かなければ、詳細ページを開いてもらえないことがあります。
問い合わせが少ないときは、物件の価値だけでなく、検索結果への表示、詳細ページの閲覧、内覧への移行という各段階を分けて確認することが重要です。
2．築年数の壁｜築30年と築31年では何が違うのか？
不動産ポータルサイトでは、購入希望者が築年数を指定して物件を探せる場合があります。
例えば、「築20年以内」「築30年以内」などの条件です。
ここで注意したいのが、設定された検索条件によっては、わずかな築年数の差が検索結果に影響することです。
仮に、購入希望者が「築30年以内」という条件を指定したとします。
その場合、サイトの検索仕様や登録情報によっては、築31年の物件が検索対象から外れる可能性があります。
築29年の住宅と築31年の住宅では、築年数の差はわずか2年です。
しかし、購入希望者が指定した条件から外れてしまえば、物件を比較してもらう機会が減ることがあります。
もちろん、築年数だけで住宅の価値が決まるわけではありません。
建物の維持管理状況、リフォーム履歴、耐震性、設備の状態、立地などによって、購入希望者が評価するポイントは異なります。
築年数が古い住宅で実践したい3つの対策
対策1：リフォーム履歴や維持管理状況を具体的に伝える
過去に屋根や外壁の補修、給湯器の交換、水回りのリフォームなどを行っている場合は、その内容や時期を整理しましょう。
単に「リフォーム済み」と記載するよりも、実施した工事の内容や時期を具体的に示すことで、購入希望者が状態を判断しやすくなります。
対策2：建物の状態を正確に説明する
築年数が古い住宅では、建物の状態に対する不安を持つ購入希望者もいます。
インスペクションの実施状況、耐震診断や耐震補強の履歴、修繕記録など、確認できる情報を整理しておくと、購入希望者が検討する際の参考になります。
ただし、耐震基準への適合や住宅ローン控除などの税制上の適用については、個別の要件を確認する必要があります。確認できていない内容を広告で断定しないことが大切です。
対策3：築年数以外の魅力を広告で伝える
例えば、次のような特徴です。
● 駐車スペースが広い
● 土地面積にゆとりがある
● 庭や家庭菜園を楽しめる
● 周辺にスーパーや医療機関がある
● リフォームによって自分好みの住まいにできる
築年数だけで判断されないように、住宅の状態と暮らしやすさを具体的に伝えることが重要です。
3．駅徒歩の壁｜徒歩15分と16分で売却活動は変わる？
不動産広告では、最寄り駅までの徒歩分数も購入希望者が比較する重要な項目です。
「駅徒歩10分以内」「駅徒歩15分以内」などの条件で検索する方もいます。
そのため、駅徒歩15分の物件と駅徒歩16分の物件では、検索条件によって表示対象が異なる可能性があります。
ただし、駅から遠い物件が売れないという意味ではありません。
加古川市・高砂市・稲美町・播磨町・姫路市では、駅までの距離だけでなく、自動車での移動、駐車スペース、道路へのアクセス、周辺施設などを重視する購入希望者もいます。
駅から距離がある物件の魅力を伝える方法
対策1：駐車場や車での移動の利便性を伝える
駐車可能台数や車庫の広さ、前面道路の状況など、確認できる情報を広告に盛り込みます。
バイパスや主要道路へのアクセスを紹介する場合は、実際の距離や所要時間を確認し、誤解のない表現にしましょう。
対策2：周辺の生活施設を紹介する
スーパー、コンビニ、学校、病院、公園など、日常生活に関係する施設を整理します。
駅からの距離だけでは伝わらない暮らしやすさを示すことで、購入希望者が生活をイメージしやすくなります。
対策3：広告の対象となる購入希望者を見直す
駅近を最優先する方だけでなく、駐車場や土地の広さ、住環境を重視する方にも物件の魅力が伝わるよう、広告の見出しや紹介文を工夫します。
なお、駅までの徒歩分数は、不動産広告の表示ルールに従って適切に表示する必要があります。実際の所要時間を確認せず、短く見せることは避けましょう。
4．価格設定の壁｜3,080万円と2,980万円の違い
不動産売却で特に注意したいのが、価格設定です。
例えば、売出価格を3,080万円に設定した場合と、2,980万円に設定した場合を考えてみましょう。
購入希望者が検索条件を「3,000万円以下」に設定していれば、検索仕様によっては3,080万円の物件が対象外となり、2,980万円の物件は対象になる可能性があります。
このように、価格の境界線をまたぐことで、検索対象となる購入希望者が変わる場合があります。
ただし、価格を下げれば必ず問い合わせが増えるわけではありません。
適正な売出価格は、周辺の成約事例、現在の競合物件、土地や建物の状態、立地、売主様の希望条件などを総合的に判断して決める必要があります。
値下げを決める前に確認したいこと
● 周辺の類似物件と比較して価格が適切か
● 同じ価格帯の競合物件がどの程度あるか
● 購入希望者が指定しやすい価格帯に入っているか
● 広告の閲覧数や問い合わせ状況に変化があるか
● 写真や紹介文で物件の魅力が伝わっているか
● 売却にかかる費用や希望する手取り額を考慮しているか
価格を見直す場合は、単に数字を下げるのではなく、変更によってどのような購入希望者が新たに検討対象にできるのかを考えることが大切です。
売出価格は、売主様の希望だけでも、検索条件だけでも決められません。市場の状況と売却計画を踏まえた判断が必要です。
5．写真がきれいでも反響が少ない理由
不動産広告では、写真の印象も大切です。
しかし、写真がきれいであれば、それだけで問い合わせが増えるとは限りません。
購入希望者は、写真を見ながら、自分がそこで暮らすイメージを膨らませています。
そのため、写真の美しさだけでなく、物件の特徴が伝わる構成が重要です。
例えば、次のような点を確認しましょう。
● 外観写真で建物全体の様子がわかるか
● リビングや各居室の広さが伝わるか
● キッチンや浴室などの設備が確認できるか
● 日当たりや窓からの景色がわかるか
● 駐車場や庭、収納などの特徴が伝わるか
● 写真と実際の状態に相違がないか
また、物件の魅力を正確に伝えるためには、写真だけでなく、間取り図や物件概要、周辺環境の説明も重要です。
購入希望者が知りたい情報を、わかりやすく、正確に掲載することが問い合わせへの第一歩になります。
6．問い合わせがないときに見直したいネット広告の5項目
不動産を売り出してから反響が少ない場合は、次の5項目を確認してみましょう。
① 検索条件に合っているか
価格帯、築年数、駅からの距離、間取り、面積など、購入希望者が設定する条件と物件情報がどのように合致しているかを確認します。
② 物件情報が正確に登録されているか
面積、築年月、交通アクセス、設備、取引条件などに誤りがないか確認します。
情報の誤りや不足があると、購入希望者が正しく比較検討できません。
③ 写真や紹介文に改善の余地がないか
物件の特徴が伝わる写真が掲載されているか、紹介文が具体的かを確認します。
④ 競合物件と比較してどう見えるか
同じエリア、価格帯、間取り、築年数などの物件と比較し、価格や設備、立地、広告内容の違いを整理します。
⑤ 売却活動の状況を数字で確認できるか
確認可能な範囲で、広告の閲覧状況、問い合わせ件数、内覧件数などを把握します。
閲覧自体が少ないのか、閲覧はあるのに問い合わせにつながらないのかによって、見直すべき対策は変わります。
なお、広告の表示回数や閲覧数など、確認できるデータの種類はポータルサイトや不動産会社の管理システムによって異なります。
7．加古川市周辺の不動産売却で大切にしたい地域性
不動産売却では、全国共通の広告手法だけでなく、地域の特徴を踏まえた販売戦略も重要です。
例えば、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市では、駅へのアクセスを重視する方もいれば、車での移動、駐車場、土地の広さ、周辺環境などを重視する方もいます。
同じ市内でも、駅周辺と郊外では、購入希望者が重視する条件が異なる場合があります。
そのため、地域の売却事例や競合物件を確認しながら、どのような購入希望者に物件の魅力が伝わりやすいかを考えることが大切です。
また、戸建て、マンション、土地では、広告で重視すべきポイントも異なります。
戸建てであれば建物の状態や駐車場、マンションであれば管理状況や管理費、修繕積立金、土地であれば面積や接道状況などが検討材料になります。
地域性と物件の特徴を踏まえ、購入希望者に合わせて広告の見せ方を調整することが、効果的な売却活動につながります。
8．不動産業界歴28年の柴田が考える、売却活動で本当に大切なこと
私は、不動産業界で28年間、さまざまな不動産取引に携わってきました。
その経験から感じるのは、売却活動では、売出価格だけでなく、販売方法や情報の伝え方も丁寧に検討する必要があるということです。
物件をインターネットに掲載しているからといって、すべての購入希望者に見てもらえているとは限りません。
また、問い合わせが少ないからといって、必ずしも物件に魅力がないとは限りません。
大切なのは、現状を確認し、改善できる点を一つずつ整理することです。
兵庫不動産株式会社では、不動産業界歴28年・1,000件超の取引経験を持つ柴田が直接対応し、売主様のご希望や物件の特徴を踏まえながら売却活動をサポートしています。
会社都合で売却を急がせるのではなく、お客様の事情やお気持ちを大切にしながら、一緒に販売方法を考えることを心がけています。
売却活動では、価格を変更することが必要な場合もあれば、広告の内容や写真、販売戦略の見直しが先になる場合もあります。
そのため、まずは現在の状況を把握し、なぜ反響が少ないのかを考えることが重要です。
9．まとめ｜値下げを決める前に、ネット広告の見え方を確認しましょう
今回の記事のポイントを整理します。
● 検索条件によっては、築年数や駅徒歩分数、価格の違いが検索結果に影響することがある
● 築年数が古い住宅は、リフォーム履歴や維持管理状況、土地の魅力などを具体的に伝える
● 駅から距離がある物件は、駐車場や周辺環境など、駅距離以外の特徴も紹介する
● 価格設定は検索条件だけでなく、周辺相場や競合物件、売主様の事情を踏まえて判断する
● 写真、紹介文、物件情報、閲覧状況などを確認し、改善点を整理する
不動産売却で大切なのは、理由がわからないまま値下げすることではなく、購入希望者から物件がどのように見えているかを把握することです。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却を検討されている方、ネットに掲載しているのに問い合わせがなくお困りの方は、現在の売却活動を一度見直してみませんか。
加古川市周辺の不動産売却・無料相談
兵庫不動産株式会社では、不動産売却のご相談や査定を無料で承っています。
「今の売出価格は適切なのだろうか」
「インターネットに掲載しているのに、なぜ問い合わせがないのだろうか」
「値下げする前に、販売方法を見直したい」
このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。
不動産業界歴28年の柴田が直接お話を伺い、物件の状況や売主様のご希望に合わせて、今後の売却活動について一緒に考えます。
大切な不動産だからこそ、焦って決断する必要はありません。
まずは現状を把握し、納得できる売却方法を見つけることから始めましょう。
未来の幸せをあなたと。
兵庫不動産株式会社
電話：079-498-1655
営業時間：10:00〜19:00（不定休）
対応エリア：加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市
※不動産の売却価格や売却期間、問い合わせ件数は、物件の個別条件や市場動向などによって異なります。本記事は売却成果を保証するものではありません。
