加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町対応 兵庫不動産株式会社
不動産売却を検討する際、ほとんどの方が最初に疑問に思うのが
「この家はいくらで売れるのか？」という点です。
しかし実は、不動産価格は単純に「築年数」や「広さ」だけで決まるものではありません。
価格の決まり方には明確なロジックと市場原理が存在します。
本日は、兵庫不動産株式会社が現場で実際に行っている査定の考え方と、
2026年現在の加古川市・姫路市・高砂市・加古郡播磨町・加古郡稲美町の市場動向を踏まえた「価格戦略」について、専門的かつ分かりやすく解説いたします。
■ 不動産価格は3つの基準で決まる
不動産価格は主に以下の3要素から算出されます。
① 取引事例比較法（最重要）
周辺で実際に売れた類似物件との比較です。
「現在売り出し中の価格」ではなく、「実際に成約した価格」が基準になります。
加古川市内で築15年・土地40坪・駐車2台の戸建が3,180万円で成約していれば、それが一つの基準になります。
② 原価法
建物の再調達価格から経年劣化を差し引く方法。
築浅物件や注文住宅の場合は影響が大きいです。
③ 収益還元法
賃貸に出した場合の利回りから算出する方法。
姫路市中心部や駅近マンションで使われるケースがあります。
兵庫不動産株式会社では、これらを単独で見るのではなく、
「市場需給バランス」と「買主心理」を掛け合わせて最終価格を導きます。
■ なぜ査定額に差が出るのか？
「3社に査定を依頼したら500万円差が出た」というご相談も珍しくありません。
その理由は大きく3つあります。
- 媒介契約を取りたいがための“高値提示”
- 地域相場のデータ精度の違い
- 販売戦略の有無
高く売れることと、高く“査定する”ことは全く別です。
実際に売れなければ意味がありません。
重要なのは「売却完了までの戦略設計」です。
■ 2026年の播磨エリア市場動向
2026年現在、播磨地域の不動産市場は二極化が進んでいます。
● 駅徒歩10分以内・築20年以内 → 需要強い
● 郊外・築30年以上 → 価格調整局面
特に加古川駅周辺、東加古川駅エリアは安定。
一方で、郊外の大型団地は価格競争が激化しています。
この市場環境で重要なのは「初動価格設定」です。
■ 売却成功率を左右する“初動30日”
不動産は販売開始から30日間が最も注目されます。
ポータルサイト掲載直後は閲覧数が急増します。
この期間に適正価格で出せるかどうかで結果が大きく変わります。
高すぎる価格設定
→ 内覧が入らない
→ 値下げ
→ 売れ残り印象
この流れを防ぐことが最重要です。
■ 高く売るための具体策
兵庫不動産株式会社が実践している戦略をご紹介します。
① 価格の「根拠」を可視化
買主様に成約事例データを提示し、価格納得度を高めます。
② 写真と第一印象の最適化
スマートフォン撮影とプロ撮影では反響率が大きく変わります。
③ 物件ごとのターゲット設定
・子育て世帯向け
・共働き夫婦向け
・高齢者住み替え層向け
ターゲットによって訴求文は変わります。
■ 「買取」と「仲介」どちらが得か？
最近増えているのが「即現金化したい」というご相談です。
仲介
市場価格に近い金額で売却可能
時間はかかる場合あり
買取
価格は相場の70〜85％
即現金化可能
内覧対応不要
兵庫不動産株式会社では両方の選択肢をご提示し、
数字を比較した上でご判断いただきます。
■ 相続不動産の落とし穴
相続した空き家を放置すると、
・固定資産税
・管理費
・草木繁茂
・近隣トラブル
などのリスクがあります。
2024年以降、相続登記の義務化により、
手続きを怠ると過料対象となる可能性もあります。
早期相談が重要です。
■ 不動産会社選びで失敗しないために
以下の視点が重要です。
・地域特化型か
・ データ根拠を提示できるか
・ メリットだけでなくデメリットも説明するか
・売却後の税務まで見据えているか
兵庫不動産株式会社では、売却後の譲渡所得税や特例（3,000万円控除）まで丁寧にご説明いたします。
■ 私たちの実体験
私たちは加古川市を中心に播磨地域で多数の売却相談を受けてきました。
「他社で半年売れなかった物件が3週間で成約」
「相続で揉めていた案件を円満解決」
「住みながら売却で希望額達成」
これらはすべて、価格設定と販売戦略の最適化による結果です。
■ まとめ｜価格を知ることが第一歩
不動産価格は偶然ではありません。
根拠と戦略で決まります。
・今すぐ売る予定がなくてもOK
・査定だけでもOK
・秘密厳守
2026年の市場環境を踏まえた正確な価格診断を行います。
加古川市・姫路市・高砂市・加古郡播磨町・加古郡稲美町で
不動産売却・査定をご検討中の方は、ぜひ兵庫不動産株式会社へご相談ください。
あなたの大切な資産を、最も良い形で次の方へつなぐお手伝いをいたします。
