近年、全国的に深刻化している「空家問題」。
総務省統計でも空家は増加傾向にあり、地域社会・防犯・資産価値に大きな影響を与えています。
ここ兵庫県、特に加古川市・姫路市・高砂市・加古郡播磨町・加古郡稲美町でも、相続後に放置された戸建てや、住み替え後に活用されていない住宅のご相談が急増しています。
兵庫不動産株式会社では、実務現場で数多くの空家相談に対応してきました。本記事では、単なる一般論ではなく、現場経験に基づくリアルな解決策を詳しく解説いたします。
1. 空家問題がここまで深刻化した本当の理由
空家増加の背景には、以下の要因があります。
- 相続発生後の手続き未了
- 固定資産税が安いからとりあえず保有
- 解体費用が高額
- 売却方法が分からない
- 遠方に住んでいるため管理できない
- 感情的に処分できない
特に近年は、相続登記の義務化など制度変更もあり、「何もしていない状態」がリスクになる時代へと変化しています。
2. 放置空家が抱える5つの重大リスク
① 固定資産税の増額リスク
管理不全と判断されると「特定空家」に指定され、住宅用地特例が外れる可能性があります。
結果として固定資産税が最大6倍になるケースもあります。
② 建物倒壊・近隣トラブル
老朽化による外壁落下、雑草繁茂、害虫発生。
実際に兵庫不動産株式会社へは「隣家から苦情が来た」というご相談が増えています。
③ 防犯リスク
空家は侵入・不法投棄・放火など犯罪の温床になる可能性があります。
④ 資産価値の急落
建物は年数経過で価値が下がります。
「売ろう」と思った時には想像以上に価格が下がっているケースも少なくありません。
⑤ 相続人間トラブル
共有名義のまま放置すると、売却同意が取れず身動きが取れなくなることがあります。
3. 空家対策特別措置法とは？
2015年施行の
空家等対策の推進に関する特別措置法
により、自治体は管理不全空家に対して指導・勧告・命令・行政代執行が可能となりました。
さらに近年の改正により「管理不全空家」への早期対応が強化されています。
つまり――
“何もしない”という選択肢は、もはや安全ではないのです。
4. 空家の正しい選択肢とは？
兵庫不動産株式会社では、空家の解決策を4つに分類しています。
① 売却（仲介）
市場価格で販売し、最も高値を目指す方法。
② 買取
スピード重視。現況のまま売却可能。
③ 賃貸活用
リフォーム後に貸し出す。
④ 解体して土地売却
古家付きより更地が有利な場合も。
重要なのは「どれが正解か」ではなく、
その不動産にとって最適解は何かを判断することです。
5. 兵庫不動産株式会社が行う空家診断プロセス
当社では以下の流れでご提案しています。
- 現地調査（建物状態確認）
- 役所調査（用途地域・接道・建築可否）
- 市場価格査定（近隣成約事例分析）
- 解体費用概算算出
- 税務リスク整理
- 最適プラン提案
単なる査定金額提示ではなく、総合判断型コンサルティングを行っています。
6. 実際の相談事例（加古川市）
築40年の空家。
相続後5年放置。雨漏り進行。
当初「売れないと思う」と言われていましたが、
リフォーム前提購入層へターゲティングし販売。
結果：想定より高値で成約。
ポイントは「解体ありきで考えなかった」ことです。
7. 2026年の空家市場動向
2026年は以下の傾向があります。
- リノベーション需要増加
- コンパクト住宅人気
- 土地価格はエリア格差拡大
- 建築費高騰により中古市場が活性化
つまり、状態次第ではチャンスもあるのです。
8. 空家売却で損をしないための3原則
① 早めに動く
時間は価値を下げます。
② 相場を正確に知る
高すぎる価格設定は売れ残りの原因。
③ 地域密着会社へ相談
全国大手では分からないローカル需要があります。
兵庫不動産株式会社は、加古川市を中心とした地域密着営業を強みとしています。
9. よくある質問
Q. 解体しないと売れませんか？
→ 状況によります。古家付きで需要があるケースもあります。
Q. 相続登記が未了でも相談できますか？
→ 可能です。司法書士連携で対応します。
Q. 遠方在住ですが大丈夫？
→ オンライン対応可能です。
10. 空家は“負動産”にも“資産”にもなる
放置すれば負担。
正しく動けば資産。
この差を生むのは「判断スピード」と「専門家選び」です。
兵庫不動産株式会社は、
単なる売買仲介会社ではなく、空家問題解決のパートナーとして伴走いたします。
まとめ｜空家問題は“今”が分岐点
- 空家は放置するとリスク増大
- 法改正で行政指導強化
- 市場環境はエリアごとに大きく差
- 早期相談が最大のリスク回避策
加古川市・姫路市・高砂市・加古郡播磨町・加古郡稲美町で空家にお困りの方は、まずは無料相談をご利用ください。
兵庫不動産株式会社
地域密着だからできる、現実的で安心できる空家対策をご提案いたします。
「まだ売るか決めていない」
そんな段階でも問題ありません。
空家の未来を守る第一歩は、正しい情報を知ることから始まります。
