― 加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町対応｜兵庫不動産株式会社 ―
「親が亡くなったら、まず何をすればいいのか分からない」
「相続税ってどれくらいかかるの？」
「実家を売ると税金は増える？」
2026年現在、播磨エリアでも相続不動産のご相談は年々増加しています。
特に加古川市・姫路市・高砂市・加古郡播磨町・加古郡稲美町では、高齢化の進行により“実家相続”の案件が急増しています。
本記事では、
・相続の基本
・不動産にかかる税金
・売却時の特例
・失敗しない進め方
・ 実務現場での注意点
を、兵庫不動産株式会社の実務経験をもとに徹底解説いたします。
第1章｜相続が発生したら最初にやるべきこと
相続は「亡くなった日」から自動的に開始します。
まず行うべきは次の5つです。
① 遺言書の有無確認
② 相続人の確定
③ 財産の把握
④ 相続放棄の検討（3ヶ月以内）
⑤ 遺産分割協議
特に注意すべきは「相続放棄の期限」です。
被相続人に借金がある場合、3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません。
不動産は「分けにくい資産」であるため、ここでトラブルが起きやすいのです。
第2章｜相続税はどれくらいかかるのか？
相続税には基礎控除があります。
基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人
例：相続人2人の場合
3,000万円＋（600万円×2）＝4,200万円
この金額を超えなければ相続税は発生しません。
しかし問題は「不動産の評価額」です。
第3章｜不動産の評価方法とは？
不動産は「実勢価格」ではなく、評価額で計算します。
土地 → 路線価方式または倍率方式
建物 → 固定資産税評価額
例えば、
市場価格2,000万円の土地でも、評価額は1,400万円程度になるケースがあります。
ここで重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
第4章｜小規模宅地等の特例とは？
一定条件を満たすと、
土地評価額を最大80％減額できます。
例：評価額2,000万円
→ 特例適用で400万円評価になる場合もあります。
適用条件は非常に複雑です。
・同居していたか
・持ち家があるか
・事業用か
適用可否で税額が数百万円単位で変わることもあります。
第5章｜相続登記の義務化（2024年改正）
2024年から相続登記が義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記しない場合、
10万円以下の過料対象となる可能性があります。
「とりあえず名義そのまま」は通用しない時代になりました。
第6章｜相続不動産を売却する場合の税金
売却時にかかるのは「譲渡所得税」です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 諸経費
相続の場合、取得費は被相続人の購入時価格を引き継ぎます。
長期保有（5年超）
→ 約20％税率
第7章｜空き家特例（3,000万円控除）
一定条件を満たすと、
譲渡所得から3,000万円控除可能です。
主な条件：
・昭和56年5月31日以前建築
・相続開始直前まで居住
・耐震改修または更地売却
この特例を知らずに売却すると、大きな損失になります。
第8章｜よくある相続トラブル
① 共有名義で揉める
② 固定資産税を誰が払うか問題
③ 売却価格への感情対立
不動産は現金のように分割できません。
兵庫不動産株式会社では、
価格査定を“感情ではなく数字”で提示し、合意形成をサポートしています。
第9章｜売るべきか？持つべきか？
判断基準は3つ。
・将来使用予定があるか
・管理できるか
・収益化できるか
空き家放置はリスクです。
・老朽化
・固定資産税
・近隣トラブル
資産は「活用」してこそ意味があります。
第10章｜2026年 播磨エリア相続不動産の市場傾向
現在の傾向：
● 築20年以内 → 売却有利
● 駅近 → 安定需要
● 郊外築古 → 価格調整
売却は“早い決断”が有利なケースが多いです。
第11章｜兵庫不動産株式会社の実務経験
・相続人4名の共有案件を円満解決
・空き家特例適用で税金0円達成
・老朽化物件をリフォーム提案で高値成約
私たちは播磨エリア専門だからこそ、
地域相場を熟知しています。
第12章｜相続不動産で後悔しないための5ステップ
① 相続人確定
② 財産調査
③ 税理士相談
④ 不動産査定
⑤ 売却・活用判断
順序を間違えないことが重要です。
まとめ｜相続は「知識」で差が出る
相続 × 税金 × 不動産は非常に専門性が高い分野です。
知らないまま進めると
数百万円単位で損をする可能性もあります。
兵庫不動産株式会社では、
・ 相続不動産無料査定
・ 税理士連携
・ 売却・買取対応
・ 秘密厳守
加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町で
相続不動産にお悩みの方は、ぜひご相談ください。
大切な資産を、最良の形で次世代へつなぐお手伝いをいたします。
