【業界の闇】
あなたの家、他社に「干されて」いませんか？
他社で3ヶ月以上売れない本当の理由と『囲い込み』の恐怖
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私たちは加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却専門サービスを提供しております。
「大手不動産会社に依頼しているのに全然売れない」
「3ヶ月以上経つのに問い合わせがほとんどない」
「価格を下げる提案ばかりされる」
このようなお悩みでご相談いただくケースが近年非常に増えています。
実際に当社へご相談いただいたお客様の中にも、
『前の会社で4ヶ月売れなかった家が、当社へ切り替えて2週間で申込みが入った』
という事例は少なくありません。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
その原因の一つとして、不動産業界で長年問題視されている
「囲い込み」
があります。
今回は、不動産売却を検討している方が絶対に知っておくべき「囲い込み」の実態と対策について、不動産売却の現場経験をもとに詳しく解説します。
そもそも囲い込みとは何なのか？
囲い込みとは、
売主様から売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買主も見つけるために、他社からの紹介を意図的に断る行為
のことです。
本来であれば、
・A社が売主を担当
・B社が買主を担当
という形でも問題ありません。
しかし一部の会社では、
売主様からも仲介手数料
買主様からも仲介手数料
を受け取るため、
両手仲介を優先し、他社を排除するケースがあります。
これが囲い込みです。
囲い込みが起こる本当の理由
不動産会社の仲介手数料は成功報酬です。
つまり売れなければ報酬は発生しません。
そのため、
売主様からの手数料だけでなく、
買主様からの手数料も受け取りたい
という心理が働く会社があります。
例えば3,000万円の物件なら、
片手仲介：約105万円
両手仲介：約210万円
となり、
会社の利益は約2倍になります。
その結果、
売主様の利益より会社の利益を優先してしまうケースが発生するのです。
囲い込みされると何が起こるのか？
購入希望者が減る
本来であれば全国の不動産会社から紹介されるはずの物件が、
特定の会社だけしか紹介できない状態になります。
つまり、
買主候補が大幅に減少します。
売却期間が長期化する
買主候補が減るため、
問い合わせ件数も減ります。
結果として、
3ヶ月
6ヶ月
1年以上
売れ残るケースもあります。
値下げを迫られる
売却活動が停滞すると、
担当者から
「価格を下げましょう」
と提案されます。
しかし本当の問題は価格ではなく、
囲い込みによって市場へ情報が広がっていないケースも少なくありません。
あなたの家が囲い込まれている3つの危険サイン
サイン① ポータルサイト掲載が極端に少ない
SUUMOやHOME'S、アットホームなどを見ても、
依頼先の会社しか掲載していない場合は注意が必要です。
人気物件であれば複数の会社が広告掲載することが一般的です。
サイン② 問い合わせ件数が異常に少ない
売却開始から1ヶ月以上経過しているにも関わらず、
問い合わせゼロ
内覧ゼロ
という状態は要注意です。
特に相場価格で販売している場合は何らかの問題がある可能性があります。
サイン③ レインズ登録証明書を受け取っていない
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、
レインズへの登録義務があります。
登録後には登録証明書が発行されます。
もし受け取っていない場合は、
必ず担当者へ確認しましょう。
実際にあった売却相談事例
加古川市内で築20年の戸建を売却されていたお客様からご相談を受けました。
大手不動産会社へ依頼後、
約4ヶ月間問い合わせはわずか1件。
価格変更も2回実施していました。
しかし当社で状況を確認すると、
市場相場より決して高い価格ではありませんでした。
そこで販売方法を全面的に見直し、
他社へ積極的に情報公開。
ポータルサイトの広告強化。
写真・コメント・動画の改善。
その結果、
販売開始から約3週間で購入申込みを獲得し、
売主様の希望価格に近い条件で成約しました。
売主様が今すぐできる対策
レインズ登録状況を確認する
担当者へ
「レインズ登録証明書を見せてください」
と依頼しましょう。
他社へセカンドオピニオンを依頼する
売却活動が正常に行われているかどうかは、
第三者のプロに確認してもらうのが最も確実です。
媒介契約を見直す
現在の会社に不信感がある場合は、
媒介契約更新時に見直すことも重要です。
兵庫不動産株式会社の売却方針
当社では、
「売主様の利益を最大化すること」
を第一に考えています。
そのため、
・即日レインズ登録
・他社への全面情報公開
・囲い込みゼロ宣言
・地域密着の購入希望者ネットワーク活用
・ポータルサイト最大活用
・SNS広告による集客
を徹底しています。
物件を囲い込むのではなく、
できる限り多くの購入希望者へ届けることで、
高値売却の可能性を最大化しています。
まとめ
不動産売却が長期間停滞している原因は、
価格だけとは限りません。
その裏側で、
囲い込みという業界の問題が発生している可能性があります。
もし、
・3ヶ月以上売れない
・問い合わせが極端に少ない
・価格を下げる話ばかりされる
・担当者の説明に違和感がある
という状況であれば、一度売却活動を見直してみることをおすすめします。
兵庫不動産株式会社では、
売却中のセカンドオピニオン相談
囲い込み無料診断
査定無料
秘密厳守
で対応しております。
まずはお気軽にご相談ください。
あなたの大切な不動産が、本来の価値で適正に売却できるよう全力でサポートいたします。
