加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却｜
一般媒介と専任媒介、どちらが高く売れる？
不動産業界歴28年の柴田が解説
「不動産を売却するなら、複数の不動産会社に依頼した方が高く売れるのでは？」
「1社だけに任せる専任媒介契約では、本当に積極的に販売活動をしてもらえるの？」
加古川市や高砂市、播磨町、稲美町、姫路市で不動産売却を検討されている方から、このようなご相談をいただくことがあります。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、主に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、どの契約が適しているかは、物件の条件や売却方針、ご希望によって異なります。
複数の不動産会社に依頼すれば、必ず高く売れるというわけではありません。一方で、1社に任せれば必ず早く高く売れるというわけでもありません。
大切なのは、媒介契約の仕組みを理解したうえで、どの不動産会社が、どのような販売活動を行い、売却状況をどのように報告してくれるのかを見極めることです。
今回は、不動産業界歴28年、売買仲介の現場で経験を積んできた兵庫不動産株式会社の柴田が、一般媒介と専任媒介の違い、注意点、そして加古川エリアで後悔しない不動産売却を実現するための考え方を解説します。
1．一般媒介契約と専任媒介契約の違いとは？
まずは、それぞれの媒介契約の基本的な仕組みを確認しましょう。
● 一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
例えば、加古川市にある戸建て住宅を売却する際、A社、B社、C社の3社に依頼することができます。
複数の会社に相談しながら販売活動を進めたい方にとっては、選択肢の多い契約方法です。
一般媒介契約には、次のような特徴があります。
● 複数の不動産会社に売却を依頼できる
● 原則として、自分で見つけた買主と直接契約することもできる
● 不動産会社ごとの販売対応を比較しやすい
● 会社によって広告方法や販売戦略に差が生じることがある
一方、複数の会社に依頼したからといって、すべての会社が同じ熱量で販売活動をしてくれるとは限りません。
各社の広告内容や対応、問い合わせ状況を把握しにくくなる場合もあるため、依頼先を増やすこと自体が売却成功につながるとは限らないのです。
● 専任媒介契約とは？
専任媒介契約は、売却を依頼する不動産会社を1社に限定する契約です。
ただし、売主様が自分で買主を見つけて直接契約することは認められています。
専任媒介契約では、依頼を受けた不動産会社が販売活動の窓口となり、売却に向けた広告や問い合わせ対応、購入希望者との調整などを進めます。
主な特徴は次のとおりです。
● 売却を依頼する不動産会社は1社
● 売主様が自分で見つけた買主との直接契約は可能
● 不動産会社には、契約成立に向けた積極的な販売活動が求められる
● レインズへの登録義務がある
● 売主様への業務報告義務がある
専任媒介契約では、販売活動の責任者が明確になります。
ただし、契約しただけで販売活動の質が決まるわけではありません。実際にどのような広告を行い、購入希望者に物件を紹介し、問い合わせに対応しているかを確認することが大切です。
● 専属専任媒介契約との違い
専属専任媒介契約も、依頼できる不動産会社は1社です。
専任媒介契約との大きな違いは、売主様が自分で見つけた買主との直接契約が認められないことです。
また、レインズへの登録期限や業務報告の頻度にも違いがあります。
媒介契約を結ぶ際は、契約の名称だけで判断せず、それぞれのルールを確認しましょう。
2．一般媒介なら複数社が競争して高く売ってくれる？
一般媒介契約を検討する方の多くは、複数の不動産会社が競い合うことで、より高い価格で売却できると期待されています。
確かに、複数の会社がそれぞれの顧客に物件を紹介することで、購入希望者と出会う機会が広がる可能性があります。
しかし、ここで理解しておきたいことがあります。
不動産会社の数が増えれば、自動的に販売力が高まるわけではありません。
不動産会社は、物件の調査、販売図面の作成、写真撮影、広告掲載、問い合わせ対応、現地案内など、さまざまな業務を行います。
一般媒介では、ある会社が時間や費用をかけて販売活動を行っても、別の会社を通じて売買契約が成立すれば、最初の会社には仲介手数料が発生しない場合があります。
そのため、会社によっては、広告費や営業担当者の時間をどこまで投入するか慎重に判断することがあります。
ただし、これはすべての不動産会社に当てはまるわけではありません。一般媒介でも積極的に販売活動を行う会社はあります。
重要なのは、一般媒介だから売れないと決めつけるのではなく、依頼先が具体的な販売計画を持っているかを確認することです。
例えば、次のような点を質問してみましょう。
● どの不動産ポータルサイトに掲載するのか
● 物件写真や販売図面をどのように工夫するのか
● 購入希望者にどのように紹介するのか
● 問い合わせや内覧の状況をどのように確認できるのか
● 売却が長期化した場合、どのような改善策を提案するのか
これらの質問に具体的に答えてくれる会社であれば、媒介契約の種類にかかわらず、売却活動への取り組みを判断する材料になります。
3．専任媒介契約のメリットは、販売活動の責任者が明確になること
専任媒介契約のメリットは、単に1社に依頼することではありません。
販売活動をまとめて管理する担当者が明確になり、売却戦略を継続的に改善しやすくなることが重要です。
例えば、加古川市内の中古戸建てを売却する場合、販売開始後の反応を確認しながら、次のような施策を検討できます。
● 販売図面や写真を見直す
購入希望者が物件の魅力を理解しやすいように、間取りや設備、周辺環境、生活の利便性などを整理します。
写真の明るさや構図、物件の特徴の伝え方によって、購入希望者に与える印象は変わります。
● 価格設定を市場の状況に合わせる
売主様の希望価格だけでなく、周辺の成約事例、競合物件、物件の状態、立地などを踏まえて販売価格を検討します。
売り出し価格を高く設定することと、実際に高く売却できることは同じではありません。
適切な価格設定と販売状況の確認を組み合わせることが大切です。
● 問い合わせや内覧の反応を分析する
問い合わせが少ない場合は、広告の見せ方や価格、物件情報の伝え方を見直す必要があるかもしれません。
内覧はあるのに購入申込みにつながらない場合は、購入希望者の反応を整理し、改善できる点がないか検討します。
こうした分析を継続することで、状況に応じた販売戦略を立てやすくなります。
もちろん、専任媒介契約を結んでも、担当者から十分な報告がなければ、売主様は販売状況を把握できません。
契約の種類だけでなく、担当者の対応や報告内容を確認することが大切です。
4．専任媒介で必ず確認したい「囲い込み」の問題
専任媒介契約を検討する際、知っておきたいのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、不動産会社が売主様から依頼された物件について、他社から購入希望者の紹介を求められているにもかかわらず、正当な理由なく紹介を妨げるなど、自社で買主側の仲介も行うことを優先して取引機会を狭める問題です。
不動産会社が売主様と買主様の双方から仲介手数料を受け取る取引は、一般に「両手仲介」と呼ばれます。
両手仲介そのものが違法というわけではありません。
問題なのは、売主様の利益や取引機会よりも、自社の利益を優先し、不適切な情報管理や紹介拒否を行うことです。
例えば、他社が購入希望者を抱えているにもかかわらず、物件を紹介できない状態が続けば、売主様にとって大切な売却機会を逃す可能性があります。
そのため、専任媒介契約を結ぶ際には、次の点を確認しましょう。
● 他社からの購入希望者の紹介を受け付けているか
● レインズへの登録を適切に行うか
● 登録証明書を受け取れるか
● 販売状況や問い合わせ状況を報告してくれるか
● 売却活動の内容について質問した際、具体的に説明してくれるか
兵庫不動産では、売主様の大切な資産をお預かりする立場として、他社からの購入希望者の紹介機会を不当に制限せず、幅広く買主様を探す姿勢を大切にしています。
専任媒介契約を選ぶ場合でも、情報公開の方針や販売活動の進め方について、事前に確認することをおすすめします。
5．レインズとは？不動産会社同士の情報共有の仕組み
レインズとは、不動産会社が物件情報を登録・検索し、不動産会社同士で情報を共有するための指定流通機構のシステムです。
売却を依頼した会社だけでなく、ほかの不動産会社が購入希望者に物件を紹介するためにも活用されます。
一般媒介契約では、レインズへの登録は原則として義務ではありません。
一方、専任媒介契約では、契約締結日の翌日から7日以内（休業日を除く）に登録する義務があります。
専属専任媒介契約では、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に登録する義務があります。
登録した場合は、登録証明書などで登録内容を確認しましょう。
なお、レインズに登録すれば必ず売却できるわけではありません。
物件情報を適切に公開し、他社からの問い合わせに対応し、購入希望者へ紹介する活動を継続することが重要です。
窓口となる不動産会社が1社でも、適切な情報共有によって、幅広い購入希望者に物件を知ってもらうことは可能です。
6．一般媒介と専任媒介の違いを比較
それぞれの特徴を整理すると、次のようになります。
【一般媒介契約】
● 複数の不動産会社に依頼できる
● 売主様が自分で見つけた買主と直接契約できる
● レインズへの登録は原則として任意
● 法律上の定期的な業務報告義務はない
● 複数社の販売対応を比較しやすい
【専任媒介契約】
● 依頼できる不動産会社は1社
● 売主様が自分で見つけた買主と直接契約できる
● レインズへの登録義務がある
● 2週間に1回以上の業務報告義務がある
● 販売活動の窓口と責任者を明確にできる
【専属専任媒介契約】
● 依頼できる不動産会社は1社
● 売主様が自分で見つけた買主との直接契約はできない
● レインズへの登録義務がある
● 1週間に1回以上の業務報告義務がある
● 販売活動を1社にまとめて管理できる
※レインズの登録期限は、一般媒介では原則として任意、専任媒介では契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介では翌日から5日以内です。専任・専属専任の期限はいずれも休業日を除いて計算します。
※業務報告の頻度は、専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。
どの契約が適しているかは、売主様の希望や物件の状況によって異なります。契約期間や解除条件なども、契約前に確認しましょう。
7．加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産を売却する際のポイント
地域の不動産売却では、物件の所在地や条件に応じた販売戦略が重要です。
例えば、同じ中古戸建てでも、駅からの距離、土地の広さ、築年数、建物の状態、駐車スペース、周辺環境などによって、購入希望者が重視するポイントは異なります。
加古川市や高砂市、播磨町、稲美町、姫路市で売却を検討される場合も、地域名だけで一律に判断するのではなく、個別の物件条件と市場の状況を確認する必要があります。
● 地域の購入希望者に伝わる広告を作る
物件の特徴を整理し、写真や販売図面でわかりやすく伝えます。
単に「おすすめ物件」と紹介するだけでなく、間取りや生活環境、設備、土地の特徴など、購入希望者が判断するために必要な情報を丁寧に掲載します。
● 周辺の成約事例を確認する
近隣で実際に取引された物件や、現在販売中の競合物件を確認し、価格設定の参考にします。
ただし、過去の成約価格がそのまま現在の売却価格になるわけではありません。物件ごとの条件や市場の変化を考慮する必要があります。
● 売却後のトラブルにも備える
不動産売却では、価格や販売期間だけでなく、引渡し後のトラブルを防ぐための準備も大切です。
建物や設備の状態、雨漏りや不具合の有無、土地や境界に関する情報など、売主様が把握している事項を整理し、必要な情報を適切に買主様へ伝えましょう。
売却前に確認すべき内容を整理しておくことで、契約条件の検討や引渡しに向けた準備を進めやすくなります。
8．媒介契約を選ぶ前に、不動産会社へ確認したい5つの質問
不動産会社を選ぶ際には、査定価格だけで判断しないことが大切です。
次の5つの質問をしてみましょう。
質問1：査定価格の根拠は何ですか？
周辺の成約事例や物件の特徴など、具体的な根拠を説明してもらいましょう。
質問2：どのような販売活動を行いますか？
広告掲載、写真撮影、販売図面、購入希望者への紹介方法などを確認します。
質問3：他社からの紹介にも対応しますか？
幅広い購入希望者に物件を紹介する方針か、事前に確認しておきましょう。
質問4：販売状況はどのように報告してもらえますか？
問い合わせ件数や内覧状況、購入希望者の反応などを、どのように共有してくれるかを確認します。
質問5：売却が長引いた場合、どのように対応しますか？
価格や広告内容、販売戦略を見直す際の考え方について、具体的な説明を求めましょう。
これらの質問に対して、わかりやすく誠実に答えてくれる担当者であれば、安心して相談を進めるための判断材料になります。
9．まとめ｜高く売るために大切なのは、媒介契約の名称より販売活動の質
一般媒介契約と専任媒介契約には、それぞれメリットと注意点があります。
複数の不動産会社に依頼したい方には一般媒介契約が選択肢になります。一方、販売活動を1社にまとめ、担当者と継続的に相談しながら売却を進めたい方には、専任媒介契約が適している場合があります。
ただし、一般媒介なら必ず高く売れるわけでも、専任媒介なら必ず早く高く売れるわけでもありません。
重要なのは、売主様の希望を理解し、適切な価格設定を行い、物件の魅力を伝える広告を作成し、購入希望者を探し、販売状況に応じて改善を続けられる不動産会社を選ぶことです。
そして、専任媒介契約を選ぶ場合には、レインズへの登録や他社からの紹介への対応、販売状況の報告などについて、事前に確認しておくことをおすすめします。
兵庫不動産株式会社の柴田が大切にしていること
私は不動産業界歴28年の経験を通じて、売却価格だけでなく、売主様が納得して取引を終えられることも大切だと考えています。
不動産売却は、人生の中で何度も経験するものではありません。
大切なマイホームの売却、ご実家の整理、相続した不動産の処分、お住み替えなど、それぞれに事情や希望があります。
だからこそ、媒介契約の種類を一方的におすすめするのではなく、それぞれのメリットとデメリットをご説明し、売主様に合った方法を一緒に考えることを大切にしています。
兵庫不動産株式会社では、売主様の大切な資産をお預かりする立場として、誠実な情報提供と、他社からの紹介機会を不当に制限しない販売活動を心がけています。
「一般媒介と専任媒介のどちらが自分に合っているのかわからない」
「今の不動産会社に依頼しているけれど、販売状況がよくわからない」
「加古川市周辺で、できるだけ納得できる価格で売却したい」
このようなお悩みがございましたら、まずはお気軽にご相談ください。
無理に契約をおすすめすることなく、売却方法や査定価格、販売活動の進め方について丁寧にご説明いたします。
未来の幸せをあなたと。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の不動産売却は、兵庫不動産株式会社の柴田までお気軽にご相談ください。
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