加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
不動産売却で「査定価格の高さ」だけで会社を選ぶと大失敗する理由
高額査定の裏側を不動産業界歴28年・成約1,000件超の経験から徹底解説
不動産を売却する際、多くの方が最初に利用するのが「無料査定」です。
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、このようなケースは珍しくありません。
●A社：2,680万円
●B社：2,720万円
●C社：2,690万円
●D社：3,000万円
当然、多くの売主様は
「300万円も高い査定を出してくれた会社が一番優秀なのでは？」
と考えてしまいます。
しかし、この判断こそが不動産売却最大の落とし穴です。
実は、不動産会社の査定価格は「売れる保証価格」ではありません。
あくまでも
「これくらいで売れるだろう」という予想価格
なのです。
今回は、不動産業界歴28年、売買成約1,000件超の経験から、多くの売却現場で実際に見てきた高額査定の裏事情を包み隠さず解説します。
査定価格は「保証価格」ではない
まず最初に知っていただきたいのは、
査定価格＝売却価格ではありません。
査定価格とは
・ 周辺相場
・ 成約事例
・ 現在販売中の競合物件
・ 市場動向
・ 建物の状態
・ 土地条件
などを総合的に判断して算出する
「売れる可能性が高い価格」
です。
つまり
高い査定を出すことは誰でもできます。
実際にその価格で売れるかどうかは全く別問題なのです。
なぜ高額査定を提示する会社が存在するのか？
その理由は非常にシンプルです。
媒介契約が欲しいからです。
売却を依頼してもらわなければ、不動産会社は仲介手数料を受け取れません。
そこで一部の会社は、
「他社より高い査定額を提示して契約だけ取る」
という営業を行っています。
これを業界では
「高預かり」
と呼ぶことがあります。
高預かりの典型的な流れ
STEP1 相場より300万円高く査定
他社より高い金額を提示します。
売主様は
「この会社なら高く売ってくれそう」
と思い契約します。
STEP2 高値のまま販売開始
市場相場より高いため
当然ながら
お問い合わせはほとんどありません。
内覧も少なくなります。
STEP3 数か月後に値下げ提案
担当者から
「市場の動きが悪いですね」
「今はタイミングが悪いですね」
「価格を下げましょう」
と言われます。
STEP4 さらに値下げ
最初の価格から
100万円
200万円
300万円…
と値下げを繰り返します。
STEP5 売れ残り物件になる
不動産ポータルサイトには
掲載期間が残ります。
購入希望者は
「何か問題がある物件なのでは？」
と感じ始めます。
これを
売れ残り現象
といいます。
一番損をするのは売主様
実際には
最初から適正価格で販売していれば
市場へ出た直後の
"新着物件"
として注目され、
最も良い条件で売れる可能性が高くなります。
しかし高額査定の場合、
数か月売れ残った結果、
最終的には
適正価格よりさらに安く売却
してしまうケースも珍しくありません。
つまり
高い査定額を信じたことで、結果的に数百万円損をしてしまう
可能性があるのです。
囲い込みという大きなリスク
もう一つ知っていただきたいのが
囲い込み
です。
これは業界でも大きな問題となっています。
囲い込みとは、
他社から
「購入希望者がいます」
という連絡があっても
「商談中です」
「申込みが入っています」
などと断り、
紹介を受け付けない行為です。
囲い込みをする目的
目的は
両手仲介
です。
売主様
買主様
双方から仲介手数料を受け取るため、
他社のお客様を断ってしまいます。
その結果、
売主様は
本来もっと早く、高く売れた可能性
を失ってしまいます。
本当に信頼できる会社の見極め方
①査定額の根拠が明確
優良会社は
査定価格だけではなく
・ 成約事例
・ 競合物件
・ 地域相場
・ 市場分析
まで丁寧に説明します。
「なぜこの価格なのか」
を説明できる会社を選びましょう。
②販売戦略を説明できる
査定額より重要なのが
販売計画です。
例えば
・ SUUMO
・ HOME'S
・ at home
・ 自社ホームページ
・ Google検索対策
・ Googleビジネスプロフィール
・ SNS広告
・ チラシ
・ 購入希望者への紹介
など
どのように売るのか
具体的な戦略を説明してくれる会社が安心です。
③レインズ登録を適切に行う
レインズは全国の不動産会社が利用する
情報共有システムです。
登録後、
他社からのお問い合わせにも
積極的に対応する会社を選びましょう。
売却チャンスが大きく広がります。
④担当者の経験を見る
会社の知名度より
担当者の経験が重要です。
確認したいポイントは
・ 売却実績
・ 地域実績
・ 成約件数
・ 提案力
・ 対応スピード
です。
査定価格より重要なのは「手残り金額」
売却の目的は
査定価格を見ることではありません。
最終的に
いくらで売れて
いくら手元に残るか
です。
仲介手数料
住宅ローン残債
諸費用
税金
これらを考慮して
最も利益が残る売却を目指すことが重要です。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の売却は地域密着の会社へ
地域によって
売れる価格
売れる期間
購入層
人気エリア
すべて異なります。
全国チェーンよりも
地域相場を熟知した会社の方が
適正価格で早期売却できるケースは少なくありません。
兵庫不動産株式会社が大切にしていること
兵庫不動産株式会社では、
「高く見せる査定」ではなく、「実際に売れる査定」をご提案しています。
業界歴28年・売買成約1,000件超の経験を活かし、
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の市場動向を分析したうえで、根拠のある査定価格をご提示します。
また、
仲介手数料最大50％OFFのサービスにより、
適正価格で売却しながら、売主様の手残り金額を最大化できるようサポートしています。
「他社の査定額が高すぎて本当に信用していいのか不安」
「査定価格の根拠を第三者の視点で確認したい」
そんな方は、ぜひ無料査定・無料相談をご利用ください。
無理な営業や、契約を急がせることは一切ありません。
まとめ
不動産売却で成功するために最も重要なのは、
「査定価格の高さ」ではありません。
本当に見るべきポイントは
✅ 査定価格に根拠があるか
✅ 販売戦略が具体的か
✅ 囲い込みをしない会社か
✅ 地域で豊富な売却実績があるか
✅ 最終的な手残り金額を最大化できる提案をしてくれるか
査定価格だけに惑わされず、信頼できるパートナーを選ぶことが、不動産売却成功への一番の近道です。
