加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【加古川市の不動産売却】
途中で「やっぱり売るのを辞めたい」違約金や
広告費は請求される？売主の権利と注意点
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
不動産業界歴28年、これまで1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
不動産売却のご相談を受けていると、売却活動を始めた後に、気持ちやご家族の事情が変わることがあります。
例えば、
● 家族会議をした結果、思い出の詰まった実家を残すことになった。
● 子どもの進学や転勤の予定が変わり、住み替えの必要がなくなった。
● 売却活動を始めたものの、やっぱり今の家に住み続けたいと思うようになった。
● 相続した実家を売却する予定だったが、親族で話し合って保有することになった。
このような事情から、「不動産会社と媒介契約を結んだけれど、売却を途中で辞めたい」というご相談は決して珍しいことではありません。
しかし、売主様からすると心配なのが費用の問題です。
「媒介契約を途中で解約したら違約金が発生するの？」
「SUUMOなどに掲載してもらった広告費を請求されるのでは？」
「不動産会社から解約を拒否されたらどうすればいい？」
今回は、不動産業界歴28年の私、柴田が、不動産売却を途中で中止する場合の法律上のルール、費用負担、媒介契約の解除方法について、売主様の立場から分かりやすく解説します。
1. 不動産売却を途中で辞めることはできる？違約金は発生する？
まず結論からお伝えします。
媒介契約を結んだからといって、売主様が必ず不動産を売却しなければならないわけではありません。
不動産会社に売却を依頼した後でも、ご家族の事情や生活環境の変化によって、売却を中止したいと考えることはあります。
ただし、ここで注意したいのが、媒介契約の種類と契約約款の内容です。
不動産売却の媒介契約には、主に次の3種類があります。
● 一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。
● 専任媒介契約
原則として1社だけに売却を依頼する契約です。売主様自身が買主を見つけることはできます。
● 専属専任媒介契約
1社だけに売却を依頼し、売主様自身が買主を見つけて直接契約することも制限される契約です。
これらの契約には有効期間や解除に関する規定があります。
国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は原則3か月以内とされています。
しかし、3か月間は絶対に解約できないという意味ではありません。
売却を中止したい場合は、不動産会社に意思を伝え、契約書や約款に基づいて解除手続きを進めることが大切です。
2. SUUMOなどの広告費は売主が支払う必要がある？
売主様からよくいただく質問です。
「今まで掲載してもらったSUUMOの広告費を請求されませんか？」
ここは正確に理解しておきたいポイントです。
一般的に、不動産会社が通常の販売活動として行う広告掲載、物件調査、販売図面の作成、購入希望者への営業活動などの費用は、不動産会社が負担します。
そのため、通常の販売活動にかかった広告費を、売却を中止したという理由だけで当然に売主様へ請求できるわけではありません。
ただし、例外があります。
売主様が特別に依頼した広告費
例えば、
● 新聞の特別広告を依頼した。
● 通常とは異なる高額な広告掲載を個別に依頼した。
● 遠方への出張や特別な販売活動を依頼した。
このように、売主様が特別に依頼した広告や業務については、契約内容に基づき実費を負担する場合があります。
国土交通省の標準媒介契約約款でも、特別に依頼した広告料金や遠隔地への出張旅費は売主様の負担とされています。
重要なのは、通常の広告費と売主様が特別に依頼した広告費は別物だということです。
不動産会社から費用を請求された場合は、何の費用なのか、事前に依頼したものなのか、契約上の根拠は何かを確認しましょう。
3. 売主の都合で解約した場合、実費を請求されることはある？
ここは特に注意していただきたい部分です。
国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約・専属専任媒介契約について、一定の条件を満たす場合、不動産会社が媒介契約の履行に要した費用の償還を請求できる規定があります。
例えば、売主様の都合で契約を解除し、その解除が不動産会社の責任によるものではない場合などです。
請求の対象となり得る費用には、
● 現地調査にかかった交通費
● 登記簿謄本などの取得費用
● 販売活動に要した広告費
● 購入希望者との契約交渉にかかった費用
などがあります。
ただし、何でも自由に請求できるわけではありません。
標準媒介契約約款では、費用の明細や領収書などによって実際に発生した金額を立証することが求められ、請求額にも上限があります。
また、一般媒介契約については、契約約款によって費用負担の条件が異なります。
そのため、売主様が確認すべきなのは次の3点です。
● 自分が締結した媒介契約の種類
● 契約書に記載されている解除・費用償還の条項
● 請求されている費用の明細と実際の支出を証明する資料
不動産会社から費用を請求された場合は、その場で支払うと約束せず、まず契約内容を確認することをおすすめします。
4. 買主が見つかっている場合はどうなる？
売却活動を中止したいタイミングによっても、注意点は変わります。
例えば、購入希望者から購入申込書が提出されている段階です。
購入申込書が提出されたからといって、それだけで売主様が必ず売買契約を締結しなければならないわけではありません。
価格や引渡し条件などについて、まだ合意に至っていない場合もあります。
ただし、売買契約の締結に向けて具体的な交渉が進んでいる場合は、関係者への連絡や費用の確認が必要です。
さらに重要なのが、すでに不動産売買契約を締結している場合です。
この場合は、単なる媒介契約の解除とは異なります。
売買契約そのものを解除することになるため、手付解除、違約解除、契約条項に基づく損害賠償などが問題になる可能性があります。
つまり、
● 媒介契約を結んで売却活動をしている段階
● 購入申込書が提出された段階
● 不動産売買契約を締結した後
この3つは法律上の扱いが異なります。
売買契約を締結した後は、自己判断でキャンセルせず、必ず契約書の解除条項を確認してください。
5. 不動産会社から解約を引き止められたら？
売主様が売却中止を申し出たとき、不動産会社によっては強く引き止める場合があります。
例えば、
「今解約すると広告費が発生しますよ」
「もう少しで買主が見つかるので、絶対に売った方がいいです」
「今辞めると損をしますよ」
このような説明を受けた場合、まずは冷静に対応してください。
もちろん、不動産会社が売主様の利益を考えて、売却継続を提案すること自体は問題ありません。
しかし、契約上の根拠が不明確な違約金や広告費を持ち出して、売主様を不安にさせる対応には注意が必要です。
もし費用を請求されたら、
● どの契約条項に基づく請求なのか？
● 具体的に何の費用なのか？
● 事前に自分が依頼した業務なのか？
● 領収書や明細書などの証明資料はあるのか？
これらを確認しましょう。
納得できない場合は、消費生活センターや不動産取引に詳しい専門家に相談する方法もあります。
6. 兵庫不動産株式会社は売主様の気持ちを何よりも大切にします
私、柴田が大手不動産会社で長年勤務した後、加古川市で兵庫不動産株式会社を立ち上げた理由の一つは、会社の数字や営業ノルマよりも、お客様の人生を大切にしたいと考えたからです。
当社では、売却活動を始めた後に気持ちが変わった場合でも、まずは売主様のお話をじっくりお聞きします。
例えば、
「親から受け継いだ実家なので、やっぱり残したい」
「子どもたちと相談して、売却を一度見送ることになった」
「今すぐ売却するより、もう少し考える時間が欲しい」
このようなご事情があれば、無理に売却を続けていただく必要はありません。
不動産を売るか、売らないかを決めるのは、あくまでも売主様ご自身です。
当社では、売却活動の停止や媒介契約の解除について、契約内容を確認しながら誠実に対応いたします。
また、売却以外の選択肢についてもご提案できます。
● 将来的な売却に備えた空き家管理
● 賃貸として活用する方法
● 相続した不動産の保有・活用方法
● 売却時期を改めて検討する方法
目先の売却だけではなく、お客様とご家族にとって何が最善なのかを一緒に考えます。
7. まとめ｜不動産売却は途中で立ち止まっても大丈夫です
不動産売却は、単に家や土地を売るだけの手続きではありません。
ご家族の思い出、これからの生活、相続、住み替えなど、人生に深く関わる大切な決断です。
だからこそ、売却活動を始めた後に迷いが生まれることもあります。
大切なのは、無理をして売却を続けることではありません。
売主様ご自身が納得できる選択をすることです。
今回のポイントを整理します。
● 媒介契約を結んでも、売却そのものを必ず実行しなければならないわけではない。
● 通常の広告費は原則として不動産会社の負担となる。
● 特別に依頼した広告費などは、売主様の負担になる場合がある。
● 専任媒介・専属専任媒介では、売主様都合の解除によって実費の償還が問題になる場合がある。
● すでに売買契約を締結している場合は、媒介契約の解除とは別の問題になる。
● 費用を請求された場合は、契約条項と明細・証明資料を確認する。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却を検討されている方へ。
「売却を途中で辞めたいけれど、今の不動産会社に言い出せない」
「解約費用を請求されて困っている」
「本当に売却を続けるべきなのか迷っている」
そんなときは、一人で悩まずにご相談ください。
不動産業界歴28年、1,000件超の取引経験を持つ柴田が直接お話をお聞きします。
営業ノルマはありません。無理な売却の勧誘もしません。
お客様は自分の家族のように。
売ることだけが正解ではありません。
あなたとご家族にとって、一番幸せな選択を一緒に考えます。
未来の幸せをあなたと。
兵庫不動産株式会社
代表取締役 柴田 佳昌
電話：079-498-1655
営業時間：10:00～19:00（不定休）
秘密厳守・無料相談受付中。
