加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
「家がなかなか売れない…」と悩む方へ
｜売れ残る3大原因と流れを変える「売却リセット術」
【加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町】
「家を売り始めて3ヶ月以上経つのに、問い合わせがほとんどない」
「内覧希望が入らない」
「不動産会社からは、値下げを勧められている」
「このまま売れない状態が続いたらどうしよう……」
加古川市で不動産売却をされている方の中には、このような悩みを抱えている方も少なくありません。
しかし、家が売れないからといって、すぐに価格を下げる必要があるとは限りません。
不動産売却では、
●売り出し価格が市場と合っているか
●物件情報が買主に正しく伝わっているか
●写真や広告の見せ方に問題がないか
●他社からの購入希望者にも情報が届いているか
●販売活動の報告や改善提案が適切に行われているか
など、複数の要素を確認する必要があります。
特に、「問い合わせがない」のか「問い合わせはあるのに内覧につながらない」のか「内覧はあるのに購入申込みがない」のかによって、改善すべきポイントはまったく違います。
今回は、加古川市で家・戸建て・マンション・土地などの不動産売却を検討されている方に向けて、売れ残る代表的な3つの原因と、値下げをする前に見直したい「売却リセット術」を詳しく解説します。
1．家が3ヶ月以上売れないとき、まず確認したいこと
「3ヶ月売れなかったから、この家は売れにくい」
そう決めつけるのは早いかもしれません。
不動産の売却期間は、物件の種類、価格、立地、築年数、状態、住宅ローンの有無、市場環境などによって大きく変わります。
そのため重要なのは、単純な「売却期間」だけではありません。
まず確認したいのが、
「どれくらいの反響があり、その反響がどこで止まっているのか」
です。
例えば、
●ネット広告の閲覧数が少ない
→広告・価格・掲載内容に問題がある可能性
●閲覧数は多いのに問い合わせがない
→価格や写真、物件の魅力の伝え方を確認
●問い合わせはあるが内覧がない
→価格・条件・営業対応などを確認
●内覧はあるが申込みがない
→価格、室内状態、競合物件などを確認
●購入申込みはあるが条件交渉でまとまらない
→価格・引渡し条件・契約条件などを確認
このように、「売れない」という一言の中にも、いくつもの原因があります。
だからこそ、いきなり値下げする前に販売活動を診断することが重要です。
2．家が売れ残る3大原因
原因①「売り出し価格」と「買主が比較する価格」にズレがある
家が売れない原因として、最初に確認したいのが価格です。
ただし、単純に「高いから売れない」と判断するのも危険です。
売主様が参考にする査定価格と、実際に買主が比較している価格は必ずしも同じではありません。
買主は、
●同じエリアの中古戸建て
●近隣の新築住宅
●駅からの距離が近い物件
●築年数が新しい物件
●リフォーム済み物件
●同程度の広さのマンション
など、複数の物件を比較して購入を検討します。
そのため、「自分の家はいくらだったか」ではなく、「現在の市場で買主から見て比較対象になる物件はいくらなのか」**という視点が重要です。
さらに、売り出し価格が高すぎる状態で長期間掲載されると、「ずっと売れていない物件」という印象を持たれる可能性もあります。
だからこそ、
高く売り出すこと＝高く売れること
ではありません。
大切なのは、売れる可能性と売主様の手取り額のバランスを考えた価格戦略です。
3．原因②「広告に出しているのに、物件の魅力が伝わっていない」
現在の不動産購入では、インターネットで物件を比較してから問い合わせる買主が多くなっています。
そのため、広告の第一印象は非常に重要です。
例えば、
●室内写真が少ない
●写真が暗い
●生活感が強く出ている
●外観写真だけで室内の魅力が分からない
●間取り図が見にくい
●周辺環境の説明が少ない
●リフォーム履歴が掲載されていない
●駐車場や収納などのメリットが伝わっていない
●物件のデメリットへの説明がない
このような状態では、せっかく魅力のある住宅でも、比較検討の段階で候補から外れてしまう可能性があります。
特に加古川市では、駅距離だけではなく、
●車での生活のしやすさ
●駐車台数
●道路幅員
●学校・買い物施設へのアクセス
●周辺の住宅環境
●土地の広さ
●間取り
●リフォーム状況
など、買主によって重視するポイントが異なります。
だからこそ、単に物件情報を掲載するだけではなく、
「この家は、どんな買主に向いているのか」
まで考えて広告を作る必要があります。
4．原因③「販売活動が止まっている・改善されていない」
不動産売却を開始した直後は、広告掲載や新着物件としての露出によって反響が集まりやすい傾向があります。
しかし、時間が経っても、
「価格を下げましょう」
だけで販売戦略が変わらないのであれば、一度立ち止まって販売活動を確認する必要があります。
確認したいのは、
●どの不動産ポータルサイトに掲載されているか
●写真は十分か
●広告内容は更新されているか
●問い合わせ件数は何件あるか
●内覧件数は何件あるか
●購入希望者からどのような反応があったか
●他社からの問い合わせに適切に対応しているか
●レインズの登録状況はどうなっているか
●売主への販売活動報告が適切に行われているか
といった点です。
国土交通省によると、レインズは不動産会社同士が物件情報を検索するためのネットワークシステムで、専任媒介など一定の媒介契約では物件登録が義務付けられています。また、現在は売主が物件の取引状況を確認できる仕組みも整備されています。
つまり、
「自分の家が、買主を探している他の不動産会社にもきちんと届いているのか」
を確認することも大切です。
なお、他社からの問い合わせを不当に断るなどの行為については、個別の事実関係を確認する必要があります。
「囲い込みかもしれない」と感情的に判断するのではなく、レインズの登録状況や取引状況、販売活動の実績を客観的に確認することが重要です。
5．「売却リセット術」① 現在の販売活動を数字で確認する
家が売れないとき、まずやるべきなのは不動産会社をすぐに変更することではありません。
最初に、
「今まで何をしてもらったのか」
を確認しましょう。
例えば、
●広告掲載先
●広告掲載開始日
●問い合わせ件数
●内覧件数
●購入申込み件数
●価格変更の履歴
●販売活動報告
●レインズ登録状況
●購入希望者からの反応
を一覧にしてもらいます。
数字を確認すると、「本当に価格が原因なのか」「そもそも物件を見てもらえていないのか」が見えてきます。
6．「売却リセット術」② セカンドオピニオンを受ける
現在の不動産会社に不満がある場合でも、いきなり媒介契約を解除する必要はありません。
まずは別の不動産会社に、
「現在この価格で売り出しています。客観的に見て問題がありますか？」
と相談してみましょう。
これが不動産売却におけるセカンドオピニオンです。
確認してもらうポイントは、
●現在の売り出し価格
●周辺の競合物件
●過去の成約事例
●物件の状態
●広告写真
●販売方法
●購入ターゲット
●売却希望時期
などです。
「高く査定してくれる会社」ではなく、「なぜその価格なのかを具体的に説明できる会社」を選ぶことが重要です。
国土交通省の標準媒介契約約款でも、媒介価額について意見を述べる場合には、その根拠を示して説明することが定められています。
7．「売却リセット術」③ 広告を一度徹底的に見直す
価格を下げる前に、広告を改善する方法もあります。
例えば、
●室内写真を撮り直す
●明るい時間帯に撮影する
●外観・玄関・LDK・水回り・収納を充実させる
●間取り図を見やすくする
●周辺施設を分かりやすく紹介する
●リフォーム履歴を掲載する
●駐車場の台数を明記する
●土地の形状や接道状況を分かりやすくする
●「この家に向いている家族像」を明確にする
といった改善が考えられます。
家の価値そのものを変えなくても、買主に伝わる情報量を増やすことで、検討される可能性を高められる場合があります。
8．「売却リセット術」④ 不動産会社を変更するという選択肢
販売活動を確認した結果、
「説明がほとんどない」
「問い合わせ状況が分からない」
「価格変更ばかり提案される」
「広告を改善してくれない」
「販売戦略について具体的な説明がない」
という状態であれば、不動産会社を変更することも選択肢になります。
ただし、媒介契約の種類や契約期間、契約書の内容を確認したうえで手続きを進めることが重要です。
国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えない範囲とされています。専任媒介では、一定期間内のレインズ登録や、2週間に1回以上の業務報告などのルールがあります。
そのため、
「3ヶ月経ったから自動的に必ず自由に変更できる」
と単純に考えるのではなく、実際に締結している媒介契約書を確認することが大切です。
9．それでも売れない場合は「買取」も比較する
仲介で売却することだけが正解ではありません。
例えば、
●早く現金化したい
●住み替え時期が決まっている
●相続した空き家を処分したい
●遠方に住んでいて管理が難しい
●建物の老朽化が進んでいる
●土地として売却したい
●売却期限が決まっている
という場合には、不動産会社による買取を比較する方法もあります。
ただし、一般的には仲介による市場売却と買取では、価格や売却までの期間、条件などが異なります。
したがって、
「仲介ならいくらを目指せるのか」
「買取ならいくらで、いつ売れるのか」
を比較して、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
10．加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町で「家が売れない」と悩んだら、値下げ前に相談を
家が売れないと、
「もっと値下げしないといけない」
「この家には価値がないのかもしれない」
と不安になってしまいます。
しかし、実際には、
価格だけではなく、広告・販売戦略・物件情報・市場とのズレなど、複数の原因が重なっている可能性があります。
だからこそ、値下げを決断する前に、
「なぜ売れていないのか？」
を一度冷静に分析することが大切です。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市周辺で不動産売却をお考えなら、地域の相場だけでなく、物件ごとの特徴や買主の動きまで含めて販売戦略を考える必要があります。
兵庫不動産株式会社では、不動産売却・買取・相続不動産・空き家などについて相談を受け付けています。
代表の柴田は不動産業界歴28年、1,000件超の売買実績をもとに、売却についてのご相談に対応しています。
まとめ｜「売れない＝値下げ」ではありません
家がなかなか売れないときに確認したいポイントをまとめると、
●売り出し価格が市場と合っているか確認する
●競合物件と比較して価格・条件を見直す
●写真・間取り・広告内容を改善する
●問い合わせ数・内覧数・申込み数を確認する
●レインズの登録状況や取引状況を確認する
●販売活動の報告内容を確認する
●必要に応じてセカンドオピニオンを受ける
●媒介契約の内容を確認して不動産会社変更を検討する
●仲介だけでなく買取も比較する
という流れです。
そして一番大切なのは、
「売れないから、すぐに値下げする」ではなく、「なぜ売れていないのかを分析してから次の一手を決める」ことです。
加古川市で「家が売れない」「問い合わせが少ない」「今の不動産会社に任せ続けていいのか分からない」とお悩みなら、まずは現在の販売状況を整理してみてください。
売却方法を変えるだけでなく、販売戦略を変えることで、状況が動き出す可能性があります。
値下げを決める前に、まずは一度ご相談ください。
秘密厳守で、現在の売り出し価格や広告、販売状況を確認し、「価格を下げるべきなのか、それとも売り方を変えるべきなのか」を一緒に整理します。
