加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
そのチラシ、本当に信じて大丈夫？
不動産会社の「購入希望者あり」ポスティング・DMを見極める方法
「このマンション限定で購入を希望されているご家族がいます」
「加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町で、予算○○万円の一戸建てを探しているお客様がいます」
このような不動産会社からのポスティングチラシやDM（ダイレクトメール）が、自宅のポストに届いた経験はありませんか？
「本当にこの家を探している人がいるなら、今売れば高く売れるかもしれない」
そう考えて、問い合わせを検討する方も少なくありません。
もちろん、実際に購入希望者が存在し、その条件に合う物件を探しているケースもあります。
しかし一方で、「購入希望者がいる」という言葉だけを見て、その不動産会社にすぐ売却を依頼するのはおすすめできません。
なぜなら、そのチラシの本当の目的が、購入希望者への物件紹介ではなく、売主様から不動産売却の相談や媒介契約を獲得するための営業活動である場合もあるからです。
この記事では、加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町で不動産売却を検討している方に向けて、不動産のポスティング・DMを見るときの正しいチェックポイントを、不動産売買の現場経験から詳しく解説します。
●「購入希望者がいます」という不動産チラシは本当？
まず知っておきたいのは、チラシに「購入希望者がいる」と書かれているからといって、それだけで実際の購入が確約されているわけではないということです。
不動産会社が配布するチラシには、
●「この地域で探しているお客様がいます」
●「このマンション限定で探しています」
●「○○小学校区で探しています」
●「3,500万円までなら購入可能です」
●「○○人家族で一戸建てを探しています」
など、さまざまな表現があります。
こうした情報が実際の購入相談をもとに作られている場合もあります。
一方で、購入希望者の具体的な個人情報や購入の確約までチラシに掲載できるわけではありません。
そのため、売主様としては、
「その購入希望者が本当に今も存在するのか？」
「自分の物件が本当にその条件に合っているのか？」
「そのチラシは売却依頼を獲得するための広告ではないのか？」
という視点を持つことが大切です。
●なぜ不動産会社はポスティングやDMをするの？
不動産会社がポスティングやDMを行う目的は、一つではありません。
購入希望者に物件を紹介する目的もありますが、同時に売却を検討している所有者と接点を持つことも大きな目的の一つです。
不動産会社にとって、売却物件を預かることは重要な営業活動です。
そのため、
「買いたい人がいます」
という切り口で、売主様から問い合わせを獲得しようとする広告が存在します。
これは必ずしも悪いことではありません。
問題なのは、チラシの内容だけで「この会社に依頼すれば、この買主に必ず売れる」と判断してしまうことです。
不動産売却では、チラシのキャッチコピーだけではなく、
査定価格の根拠
販売価格の設定方法
広告活動の内容
レインズへの登録方針
他社からの問い合わせへの対応
売却活動の報告方法
仲介手数料
などを総合的に比較する必要があります。
●注意したい「この物件限定で探しています」という言葉
特に注意したいのが、
「このマンション限定」
「このエリア限定」
「この学区限定」
という表現です。
このような条件で本当に購入希望者がいる可能性はあります。
しかし、売主様が確認すべきなのは、単純に「買主がいるかどうか」だけではありません。
例えば、
●購入希望者の予算はいくらなのか
●住宅ローンの事前審査は済んでいるのか
●希望する間取りや面積は一致しているのか
●購入希望時期はいつなのか
●現在もその購入希望者が購入活動を続けているのか
●希望価格と売主様の希望価格に差がないか
など、具体的な条件を確認することが重要です。
「買いたい人がいる」＝「その価格で確実に売れる」ではありません。
ここは非常に重要なポイントです。
●手書き風のチラシだから信用できるとは限らない
最近では、手書き風の文字や、
「担当者からのメッセージ」
「地域限定のお知らせ」
といった親しみやすいデザインのチラシもあります。
しかし、
手書き風＝個別に作られた広告
とは限りません。
テンプレートを利用して大量に印刷・配布しているケースもあります。
そのため、デザインではなく、記載されている情報の具体性と不動産会社の説明内容を見るようにしましょう。
●同じようなチラシが複数の会社から届いたら？
「○○エリアで購入希望者がいます」
という内容のチラシが、複数の不動産会社から届くこともあります。
この場合、
「どの会社が本当なの？」
と思うかもしれません。
ただし、これだけで「すべて嘘」と判断することもできません。
不動産会社はそれぞれ独自に購入相談を受けているため、似た条件の購入希望者が複数存在する可能性もあります。
大切なのは、
チラシの内容を信じるか、疑うかの二択にするのではなく、売却を依頼する会社そのものを比較することです。
●不動産売却で本当に比較すべき5つのポイント
不動産会社を選ぶときは、「購入希望者がいる」という言葉よりも、次のポイントを確認してください。
●1．査定価格の根拠を説明してくれるか
「この家なら4,000万円で売れます」
という金額だけを提示されても、その根拠が分からなければ判断できません。
過去の成約事例、周辺の販売状況、土地・建物の状態、築年数、駅距離、間取りなど、なぜその価格なのかを説明してもらうことが重要です。
国土交通省が公表している標準媒介契約約款でも、媒介価額について意見を述べる場合には、その根拠を示して説明することが定められています。(国土交通省)
●2．「高く売れる」だけでなく「売れる価格」を説明してくれるか
査定価格が高い会社が、必ずしも売却に強い会社とは限りません。
例えば、
A社「4,500万円で売れます」
B社「4,150万円前後が現実的です」
という2社があった場合、単純にA社を選びたくなるかもしれません。
しかし、本当に重要なのは、
「なぜ4,500万円なのか？」
「その価格で実際に買う人がいるのか？」
ということです。
売却では、査定価格だけではなく、販売開始価格・市場反応・価格変更のタイミングまで含めた販売戦略を確認しましょう。
●3．販売活動を具体的に説明してくれるか
売却を依頼した後に、
「広告を出します」
だけでは不十分です。
例えば、
●不動産ポータルサイトへの掲載
●自社ホームページへの掲載
●不動産会社間の物件情報共有
●購入希望者への紹介
●内覧対応
●価格交渉
●販売状況の定期報告
など、具体的に何をするのかを確認しましょう。
●4．レインズへの登録について説明してくれるか
不動産売却で重要なのがREINS（レインズ）です。
レインズとは、不動産会社が利用する物件情報のネットワークで、登録された物件情報を他の宅建業者も検索できる仕組みです。国土交通省も、レインズについて不動産会社間で物件情報を検索・共有するシステムと説明しています。(国土交通省)
専任媒介契約では、原則として契約締結の日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に指定流通機構への登録が必要です。(国土交通省)
だからこそ、
「レインズにはいつ登録されますか？」
と質問してみることをおすすめします。
また、売主様は登録状況や取引状況を確認できる仕組みもあります。(国土交通省)
●5．仲介手数料とサービス内容を確認する
不動産売却では仲介手数料も重要な比較ポイントです。
ただし、
「仲介手数料が安い＝必ず良い会社」
というわけでもありません。
重要なのは、
手数料はいくらなのか
その金額でどこまで販売活動をしてくれるのか
追加費用が発生する可能性はあるのか
を事前に確認することです。
●「囲い込み」が心配な方が確認すべきこと
不動産売却でよく耳にする言葉に、
「囲い込み」
があります。
これは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が、他社からの購入希望者紹介などを不当に妨げ、自社で買主を見つけることを優先するような問題を指して使われる言葉です。
ただし、「専任媒介だから囲い込みになる」「大手だから囲い込みをする」と決めつけるのは適切ではありません。
売主様が確認すべきなのは、
●他社からの問い合わせにも対応しているか
●レインズ登録を適切に行っているか
●販売状況を報告しているか
●問い合わせ件数や内覧件数を説明してくれるか
●価格変更を根拠なく迫ってこないか
といった、実際の販売活動です。
●「チラシを見たけど売却するか迷っている」という方へ
実は、チラシを見た段階で、
「すぐ売る」か「売らない」かを決める必要はありません。
まず、
「今、自分の家はいくらくらいなのか？」
を知るだけでも大きな意味があります。
特に、
●住み替えを考えている
●相続した実家をどうするか悩んでいる
●空き家を所有している
●住宅ローンが残っている
●老後に向けて住み替えたい
●今売るべきか数年後に売るべきか迷っている
という方は、売却価格を知ることで今後の選択肢を整理できます。
査定＝必ず売却しなければならない、ではありません。
査定を受けた後に売却を見送ることもできます。
●加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町で不動産売却を考えるなら
地域によって不動産市場の特徴は異なります。
同じ兵庫県内でも、
加古川市
高砂市
姫路市
播磨町
稲美町
では、駅距離、土地面積、住宅地の特徴、マンション需要、戸建住宅の需要などが異なります。
そのため、全国一律の相場だけを見るのではなく、売却する物件周辺の成約事例や現在販売されている競合物件を確認することが重要です。
●まとめ｜「購入希望者がいる」というチラシだけで売却会社を決めない
不動産会社から、
「購入希望者がいます」
というチラシやDMが届いたとき、すぐに疑う必要も、すぐに信じる必要もありません。
大切なのは、チラシのキャッチコピーではなく、その後の説明と販売活動を確認することです。
チェックしたいポイントは、
●購入希望者の条件は具体的か
●その情報は現在も有効なのか
●査定価格の根拠が説明されているか
●売り出し価格の根拠があるか
●販売活動の内容が明確か
●レインズへの登録について説明があるか
●他社からの問い合わせにも対応するのか
●仲介手数料はいくらなのか
●売却後の手取り額はいくらになるのか
です。
「このチラシ、本当に信用して大丈夫かな？」
と少しでも感じたら、1社だけで判断する必要はありません。
他社のチラシを見たうえで、
「この価格は妥当ですか？」
「この会社に売却を依頼するべきですか？」
と、別の不動産会社に相談する方法もあります。
いわゆるセカンドオピニオンです。
兵庫不動産株式会社では、加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町を中心に、不動産売却・買取・査定・相続・空き家などの相談に対応しています。
「まだ売ると決めていない」
「他社のチラシを見ただけ」
「査定額だけ知りたい」
という段階でも、まずは現在の不動産価値を確認することから始められます。
チラシの「高く買います」「購入希望者がいます」という言葉だけで判断するのではなく、複数の情報を比較して、自分に合った不動産会社を選ぶこと。
それが、後悔しない不動産売却への第一歩です。
