加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【正直査定】
「1円でも高く売りたい」売主様に、
私があえて厳しい現実（相場）を伝える理由
「他社さんでは、もっと高い査定額を出してくれましたよ？」
不動産の査定をご依頼いただいた際、売主様からこのようなお話をいただくことがあります。
大切なマイホームや土地です。
「できるだけ高く売りたい」
「少しでも高い査定額を出してくれる不動産会社にお願いしたい」
そう考えるのは、当然のことだと思います。
しかし、不動産査定では「一番高い金額を提示した会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限りません。
私は不動産業界で28年間、加古川市を中心に高砂市、姫路市、播磨町、稲美町などで不動産売買に携わってきました。
これまで1,000件を超える不動産売買に携わる中で、査定価格だけを見て不動産会社を選ぶことの難しさを何度も見てきました。現在も私自身が査定から販売戦略、契約、引き渡しまで直接対応しています。
だからこそ私は、売主様に気に入っていただくためだけの「耳当たりの良い査定」ではなく、実際の市場で売却できる可能性を考えた「正直な査定」を大切にしています。
●「査定価格が高い＝高く売れる」ではありません
例えば、3社に査定を依頼したとします。
● A社……3,000万円
● B社……3,300万円
● C社……3,500万円
この場合、多くの方は、
「3,500万円で査定してくれた会社に頼もう」
と考えるかもしれません。
しかし、ここで一度立ち止まっていただきたいのです。
その3,500万円という査定価格には、どのような根拠があるのでしょうか？
不動産査定は、単純に「この金額で売りたい」という希望価格を提示するものではありません。
● 周辺の成約事例
● 現在販売されている競合物件
● 土地の形状・面積
● 建物の築年数・状態
● 駅や学校、買い物施設などの周辺環境
● 前面道路
● 接道状況
● 土地・建物の権利関係
● リフォーム履歴
● マンションなら階数・向き・管理状態
● 現在の購入希望者の動き
● 売主様の希望する売却時期
など、さまざまな情報を総合して考える必要があります。
公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」でも、戸建住宅は原価法、マンション・住宅地は事例比較法を用いるなど、物件種別に応じた査定方法が示されています。(Retpc)
つまり、査定価格そのものより「なぜ、その金額なのか」を説明できることが重要なのです。
●なぜ「高い査定額」が提示されることがあるのか？
ここは誤解のないようにお伝えします。
すべての高額査定が間違っているわけではありません。
実際に、物件の条件や市場環境によって、他社より高い価格で売れるケースもあります。
問題なのは、根拠が十分に説明されないまま、高い金額だけが提示されるケースです。
売主様にとって、
「この会社なら3,500万円で売ってくれる」
と思えることは、非常に魅力的です。
しかし、実際の購入希望者が、
「この物件なら3,100万円まで」
と考えているとしたらどうでしょうか。
売主様が3,500万円で売りたい。
不動産会社も3,500万円で売り出す。
ところが市場の反応がほとんどない。
その後、
「少し価格を下げてみましょう」
「もう少し下げたほうが問い合わせが増えます」
と価格変更を繰り返す。
このような状況になる可能性があります。
現在の兵庫不動産株式会社の考え方も、「査定価格が高い＝高く売れる」ではなく、「実際に購入希望者から選ばれる価格なのか」を重視することです。
●不動産売却では「最初の価格設定」が非常に重要
不動産を売却するとき、
「最初は少し高めに出して、反応がなければ下げればいい」
と考える方もいらっしゃいます。
もちろん、売主様の希望価格を尊重することは大切です。
ただし、価格設定は単純な数字の問題ではありません。
購入希望者は、インターネットで複数の物件を比較しています。
例えば加古川市で中古戸建てを探している方なら、
● 価格
● 土地面積
● 建物面積
● 築年数
● 駅までの距離
● 駐車台数
● リフォーム状態
● 周辺環境
● 道路条件
などを比較します。
その中で、同じような条件の物件より明らかに高ければ、
「少し高いな」
と判断され、問い合わせにつながらない可能性があります。
だからこそ、「売主様が売りたい価格」と「買主様が買いたい価格」の接点を探すことが不動産売却では重要です。
●長期間売れないと「値下げ」だけが選択肢になりやすい
販売開始後、なかなか問い合わせが入らない。
内覧希望者が少ない。
購入申し込みが入らない。
こうした状況になったとき、
「では、値下げしましょう」
という話になりがちです。
しかし私は、値下げする前に「なぜ売れていないのか」を確認することが重要だと考えています。
例えば、
● 価格が競合物件より高い
● 写真の印象が弱い
● 物件の魅力が広告で伝わっていない
● ターゲットとなる購入希望者と価格が合っていない
● 内覧時の印象に問題がある
● 競合物件が増えた
● 条件面で比較されている
など、原因は一つとは限りません。
現在の兵庫不動産株式会社でも、問い合わせが少ない場合に単純に値下げするのではなく、価格、写真、広告内容、物件の見せ方、競合物件などを確認して原因を考えることを重視しています。
●「正直な査定」は、売主様に厳しいことを言うためではありません
ここが今回、一番お伝えしたいポイントです。
私は、売主様に厳しいことを言いたいわけではありません。
むしろ逆です。
できるだけ売主様の手元に残るお金を考えたいからこそ、最初に現実的な数字をお伝えしたいのです。
例えば、
「3,500万円で売れますよ」
と言われれば、気持ちは嬉しいと思います。
しかし、
「3,500万円で売れる可能性はあります。ただ、現在の競合物件と成約事例を考えると、3,200万円前後のほうが購入希望者から選ばれる可能性が高いです」
と説明されたらどうでしょうか。
こちらのほうが耳には厳しいかもしれません。
しかし、その数字に根拠があるなら、売却戦略を立てるための大切な情報になります。
不動産会社が媒介価格について意見を述べる際には、その根拠を明示することが求められています。だからこそ、売主様は「査定額」だけでなく「査定根拠」を確認することが大切です。(Retpc)
●不動産査定で売主様が確認すべき5つのポイント
不動産会社から査定書を受け取ったら、ぜひ次の質問をしてみてください。
●1．その査定価格の根拠は何ですか？
「周辺の相場です」だけではなく、具体的な成約事例や比較物件を確認しましょう。
●2．実際にはいくらで売り出すことを推奨しますか？
査定価格と売出価格が同じとは限りません。
「査定価格はいくらですか？」
だけではなく、
「実際に売り出すならいくらを推奨しますか？」
と聞いてみましょう。
●3．その価格なら、どのくらいの期間を想定していますか？
売主様によって、
「多少時間がかかっても高く売りたい」
という方もいれば、
「住み替えがあるので早く売りたい」
という方もいます。
売却期間と価格のバランスを確認することが重要です。
●4．価格を下げる場合、どのような判断をしますか？
「売れなかったら値下げ」ではなく、
● 問い合わせ件数
● 内覧件数
● 購入希望者からの反応
● 競合物件
● 市場の変化
など、どのような基準で判断するのか確認しましょう。
●5．担当者が最後まで責任を持って対応しますか？
査定だけ経験豊富な代表者が行い、その後は別の担当者に任せる会社もあります。
だからこそ、
「査定した人が、その後の販売活動まで責任を持って対応するのか」
も確認しておきたいポイントです。
兵庫不動産株式会社では、代表の柴田が査定から販売戦略、購入希望者への対応、契約、引き渡しまで直接対応する方針を掲げています。
●加古川市・高砂市・姫路市では「地域を見る目」も査定に重要
不動産価格は、「兵庫県だからこのくらい」「加古川市だからこのくらい」と一括りにはできません。
同じ加古川市でも、
● 駅からの距離
● 小学校区
● 前面道路
● 土地の形
● 周辺の住宅環境
● 建物の築年数
● リフォーム状態
などによって購入希望者の反応は変わります。
高砂市、姫路市、播磨町、稲美町でも同じです。
だからこそ、地域の不動産市場と物件そのものの両方を見ることが重要になります。
兵庫不動産株式会社は、加古川市を中心に高砂市・姫路市・播磨町・稲美町など播磨地域を営業エリアとしており、代表の柴田は不動産業界歴28年、1,000件超の売買に携わっています。
●私は「高い査定」ではなく「納得できる売却」を目指します
「1円でも高く売りたい」
この気持ちは、私も当然だと思っています。
だからこそ、
「高い査定額を出すこと」だけを目的にしたくありません。
私が目指しているのは、
売主様が納得できる価格で、購入希望者から選ばれ、できるだけ良い条件で成約すること。
そのためには、
● 現在の相場
● 成約事例
● 競合物件
● 物件の状態
● 購入希望者の動き
● 売主様の希望時期
● 売却後の資金計画
などを総合的に考える必要があります。
そして、時には売主様にとって耳の痛い話をしなければならないこともあります。
それでも私は、契約をいただくためだけの都合の良い話ではなく、売却後に「この価格で売って良かった」と思っていただける提案をしたいと考えています。
●最後に｜「他社より査定額が高い」だけで決めないでください
もし今、複数の不動産会社から査定を受けて、
「A社よりB社のほうが300万円高い」
という状況になっているなら、ぜひ金額だけで判断しないでください。
「なぜ、この金額なのですか？」
「実際にその価格で売れる根拠は何ですか？」
「競合物件と比べて、購入希望者から選ばれる価格ですか？」
この3つを聞いてみてください。
そして、説明に納得できる会社を選んでください。
不動産売却は、査定額だけで決まるものではありません。
「いくらで売れると言われたか」よりも、「なぜその価格で売れると考えているのか」
ここを見ることが、失敗しない不動産売却の第一歩です。
●加古川市で不動産査定・売却をご検討の方へ
「まだ売るか決めていない」
「他社の査定額が高すぎて不安」
「本当の相場を知りたい」
「今売るべきなのか知りたい」
そんな段階でも構いません。
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けず、売主様の利益を最優先にした不動産売却相談を大切にしています。(兵庫不動産株式会社)
加古川市を中心に、高砂市・姫路市・播磨町・稲美町の不動産売却・査定についてもご相談ください。
「高い査定」ではなく、「根拠のある正直な査定」を知りたい。
そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。
不動産業界歴28年、1,000件超の売買経験をもとに、今の市場でどのような価格設定・販売戦略が考えられるのかを正直にお伝えします。
兵庫不動産株式会社
代表取締役 柴田 佳昌
「未来の幸せをあなたと」
