加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【税金と確定申告】
「家が売れた後」の話。
翌年の税金で慌てないためのスケジュール
｜加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町の不動産売却
「家が無事に売れた！」
売買契約がまとまり、決済・引き渡しまで無事に終わり、売却代金が入金されると、長かった不動産売却も一区切りです。
しかし、不動産売却は「お金が振り込まれたら完全終了」ではありません。
売却した翌年には、譲渡所得の確定申告について確認する必要があります。
「家を売っただけなのに確定申告が必要なの？」
「3,000万円特別控除を使えば税金はゼロだから、申告しなくてもいい？」
「買ったときより安く売ったから、税金は関係ないよね？」
実は、こうした疑問を持つ売主様は少なくありません。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界で28年、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却のお手伝いをしてきました。
今回は、家・土地・マンションなどを売却した後に慌てないために、「不動産売却後の税金と確定申告」について、できるだけ分かりやすく解説します。
1．家を売ったら、まず「譲渡所得」があるか確認
土地や建物を売却した場合、税金を考えるうえでは、単純に
「買った価格より高く売れたか」
だけを見るわけではありません。
国税庁では、土地や建物の譲渡所得について、基本的に次のように計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
取得費には購入代金や購入時の費用などが含まれ、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料、印紙税、一定の測量費や建物の取壊し費用などが該当します。(国税庁)
つまり、
「3,000万円で買った家を4,000万円で売ったから、利益は1,000万円」
と単純には計算できません。
購入時の費用や建物の減価償却、売却時の費用などを考慮する必要があります。
2．マイホームなら「3,000万円特別控除」が重要
自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
いわゆる、
「マイホームの3,000万円特別控除」
です。
国税庁によると、この特例は所有期間の長短に関係なく、一定の要件を満たすマイホームの売却に利用できます。(国税庁)
例えば、特例を適用する前の譲渡所得が2,000万円だった場合、他の要件を満たしていれば3,000万円の特別控除によって課税譲渡所得がゼロになるケースがあります。
ただし、ここで非常に大切なのが、
「税金がゼロになる＝確定申告をしなくていい」ではない
という点です。
3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、その特例を適用するための確定申告が必要です。
「税金がかからないなら何もしなくていい」と思って放置するのではなく、適用要件と申告手続きを確認しましょう。
3．「3,000万円控除」は誰でも使えるわけではありません
3,000万円特別控除は非常に重要な制度ですが、マイホームを売れば必ず使えるというものではありません。
例えば、現在住んでいる家だけでなく、以前住んでいたマイホームについても一定の期間内に売却するなど、要件を満たせば対象になる場合があります。
国税庁では、以前住んでいたマイホームについて、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどを要件として示しています。(国税庁)
さらに、家を取り壊して土地だけを売却するケースでも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる場合があります。(国税庁)
そのため、
● 実家を売却した
● 空き家になった家を売却した
● 住み替えでマイホームを売却した
● 家を解体して土地を売却した
● 以前住んでいた家を売却した
という方は、「自分の場合も特例が使えるのか」を確認することが大切です。
4．「買ったときより安く売ったから確定申告は不要」とも限りません
もう一つ注意したいのが、譲渡損失です。
「購入価格より安く売れたから利益がない。だから税金も確定申告も関係ない」
と思われる方もいらっしゃいます。
確かに、土地・建物の売却で損失が発生した場合、原則としてその損失を給与所得などと自由に相殺できるわけではありません。
しかし、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失については、給与所得や事業所得などと損益通算でき、さらに控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越して控除できる特例があります。(国税庁)
つまり、
「損をしたから何もしない」ことが、必ずしも正しいとは限りません。
住宅ローンが残っているマイホームを売却したケースや、マイホームを買い換えたケースなどでは、特例の対象になる可能性があります。
ただし、対象になるには細かな要件があります。
自己判断だけで「損だから申告しなくていい」と決めないことが大切です。
5．住宅ローンが残っている家を売った場合は特に注意
例えば、
「住宅ローン残高2,500万円」
「売却価格2,000万円」
というように、住宅ローン残高を下回る価格でマイホームを売却するケースがあります。
このような場合、一定の要件を満たせば、特定のマイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例を利用できる可能性があります。
国税庁によると、この特例では、一定の要件のもとで譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除し、さらに控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越して控除できます。(国税庁)
ただし、住宅ローンの残高や売却価格、所有期間、居住状況など、さまざまな条件があります。
「ローンが残っている＝必ず税金が戻る」ではありません。
ここは専門家への確認が必要なポイントです。
6．家を売った翌年の確定申告はいつ？
不動産を売却した場合の譲渡所得の申告は、原則として、
売却した年の翌年2月16日から3月15日
の期間に行います。
国税庁も、譲渡所得の申告期限についてこの期間を案内しています。なお、還付申告となる場合は、2月16日より前に申告できる場合があります。(国税庁)
例えば、
2026年中に家を売却
↓
2027年に確定申告
という流れです。
「売却した年にすぐ申告する」と思っている方もいらっしゃいますが、基本的には売却した翌年がポイントです。
7．売却したら、すぐに書類を整理しておきましょう
確定申告の時期になってから、
「購入時の契約書が見つからない！」
「昔の領収書がない！」
となると大変です。
そこで、家を売却したら早めに次のような書類を整理しておくことをおすすめします。
● 不動産の売買契約書
● 購入時の売買契約書
● 購入時の領収書
● 建築請負契約書
● 購入時の仲介手数料の資料
● 売却時の仲介手数料の資料
● 売買契約書に貼付した印紙に関する資料
● 測量費など売却に直接かかった費用の資料
● 建物の取得や改良に関する資料
● 住宅ローンに関する資料
● 登記事項証明書など必要となる書類
取得費や譲渡費用は譲渡所得の計算に関係するため、「売却後に必要になるかもしれない書類」は捨てずに保管しておくことが大切です。(国税庁)
8．購入時の資料が見つからない場合はどうする？
「30年前に買った家なので、購入時の契約書がありません」
「親から相続した家で、購入価格が分かりません」
というケースもあります。
取得費が分からない場合などには、一定の場合に売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を利用できる制度があります。(国税庁)
ただし、実際の取得費を確認できる資料がある場合とない場合では、税額計算が変わる可能性があります。
そのため、
「書類がないから5％で計算すればいい」
と最初から決めつけるのではなく、古い通帳、契約書、領収書など、取得費を確認できる資料が残っていないか探してみることをおすすめします。
9．不動産会社と税理士・税務署の役割を分けて考える
ここも大切なポイントです。
不動産会社は、
● 売却価格の査定
● 売却方法の提案
● 売却活動
● 買主様との契約
● 決済・引き渡しまでのサポート
など、不動産取引についてサポートします。
一方で、個別具体的な税額の計算や確定申告については、税務署や税理士など税務の専門家への確認が必要です。
特に、
● 相続した不動産
● 離婚に伴う売却
● 共有名義
● 住宅ローンが残っている
● 買い換え
● 賃貸していた物件
● 事業用として使用していた不動産
● 取得費が分からない
● 過去に複数回売買している
などの場合は、一般的なマイホーム売却とは計算が異なる可能性があります。
10．「売却後のサポート」まで考えて不動産会社を選ぶ
私が不動産売却で大切にしているのは、「売れたら終わり」にしないことです。
不動産売却は、
査定
↓
売却方法の相談
↓
販売活動
↓
売買契約
↓
決済・引き渡し
↓
翌年の確定申告
というように、売却後にもやるべきことがあります。
私は不動産業界で28年、これまで多くのお客様の売却に携わってきました。
そして、営業ノルマを設けず、私自身が最初から最後まで直接対応することを大切にしています。
「売った後に税金のことが気になってきた」
「確定申告には何を準備すればいい？」
「この売却では、どんな特例を確認したらいい？」
そんな疑問があれば、まずご相談ください。
税務判断そのものは税理士・税務署などの専門家に確認していただく必要がありますが、不動産売却の実務経験から、確定申告に向けて準備しておきたい書類や確認ポイントを整理するお手伝いはできます。
必要に応じて、税務の専門家への相談をおすすめすることもあります。
家の売却は「売れた日」がゴールではありません
家を売却すると、
「やっと終わった」
と思います。
もちろん、決済・引き渡しが終われば不動産取引としては大きな一区切りです。
しかし、売主様にとっては、
「売却した翌年の税金や確定申告まで確認して、初めて安心できる」
というケースがあります。
特に重要なのは、
● 3,000万円特別控除は要件確認と確定申告が必要
● 譲渡所得は売却価格だけでなく取得費・譲渡費用などを考慮して計算する
● 譲渡損失でも、一定のマイホーム売却では損益通算・繰越控除が利用できる場合がある
● 売却した年の翌年に確定申告する
● 購入時・売却時の書類を早めに整理する
という5つのポイントです。(国税庁)
「家を売ったけれど、税金のことがよく分からない」
「加古川市で実家を売却した場合の税金が心配」
「姫路市で土地や戸建てを売った後の確定申告について知りたい」
「3,000万円特別控除が使えるのか確認したい」
という方は、早めに確認しておくと安心です。
不動産売却は、価格だけでなく「売却後にいくら残るのか」まで考えることが大切です。
兵庫不動産株式会社では、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却についてご相談を承っています。
「まだ売るか決めていない」段階でのご相談も大歓迎です。
大切なご自宅や土地だからこそ、急がず、一つひとつ確認しながら進めていきましょう。
未来の幸せをあなたと。
兵庫不動産株式会社
担当：柴田
