加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【災害リスクと不動産売却】
ハザードマップにかかる加古川周辺の土地を
適正価格で売るための戦略
「実家が加古川市の洪水ハザードマップにかかっているけれど、売れるの？」
「ハザードマップに色が付いている土地は、大幅に値下げしないと売れないの？」
不動産売却を考えている方から、このようなご相談をいただくことがあります。
近年は、大雨や台風、集中豪雨などによる水害への関心が高まり、土地や中古住宅を購入する買主様も、購入前にハザードマップを確認するケースが増えています。
しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。
ハザードマップにかかっている＝売れない土地、価値のない土地、という意味ではありません。
重要なのは、災害リスクを正しく確認し、その情報を隠さず、土地そのものが持つ利便性や需要、建築条件などを総合的に考えたうえで、適正な売却価格を設定することです。
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界歴28年、1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、土地・戸建て・マンションなどの売却相談をお受けしています。
今回は、ハザードマップにかかる土地を売却するときに知っておきたいポイントを、売主様の立場から分かりやすく解説します。
1．ハザードマップに色が付いているからといって「売れない」わけではない
まず最初にお伝えしたいのは、
「ハザードマップにかかっているから売れない」
という考え方は正確ではないということです。
ハザードマップは、洪水、内水、高潮などの災害リスクについて、想定される区域や避難に関する情報などを確認するための資料です。
不動産取引では、水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地について、重要事項説明の対象となっています。
国土交通省は、不動産取引時に水害ハザードマップを提示し、対象となる宅地・建物のおおむねの位置を示して説明することを定めています。(国土交通省)
つまり、
「ハザードマップに載っていることを隠して売る」のではなく、「リスクを正しく説明したうえで購入を検討してもらう」
ことが大切なのです。
2．一番やってはいけないのは「災害リスクを隠すこと」
不動産売却で最も避けたいのが、
「買主に知られなければ大丈夫だろう」
と考えて、災害リスクについて説明しないことです。
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地は重要事項説明の対象となっているため、取引の際には確認・説明が必要になります。(国土交通省)
さらに、売却後に買主様との認識の違いが生じれば、売主様にとって大きな負担になる可能性があります。
だからこそ私は、
「最初から正直に説明する」
ことが重要だと考えています。
ハザードマップの内容、土地の特徴、過去の状況など、確認できる情報を整理し、買主様が納得したうえで購入できる状態をつくる。
これが、安心できる不動産売却につながります。
3．「ハザードマップの色」だけで土地の価格を決めない
ハザードマップを見たとき、
「色が付いているから大幅値下げ」
と単純に判断してしまうのはおすすめできません。
不動産の価格は、災害リスクだけで決まるものではないからです。
例えば、次のような項目も土地の価格に大きく関係します。
●最寄り駅までの距離
●道路への接道状況
●土地の形状
●土地の広さ
●前面道路の幅員
●周辺の住宅環境
●買い物施設への距離
●学校や医療施設などへのアクセス
●用途地域
●建築条件
●周辺の成約事例
●現在の購入需要
●土地としての利用しやすさ
つまり、
「ハザードマップにかかっている」という一つの情報だけで土地価格を決めるのではなく、物件全体を見て価格を判断する必要があります。
4．加古川周辺の土地だからこそ「生活のしやすさ」も伝える
例えば、災害リスクが確認される土地であっても、
駅へのアクセスが良い
買い物に便利
生活道路が整っている
住宅需要がある
など、購入検討者にとって魅力となる部分があります。
不動産広告では、デメリットを隠すのではなく、デメリットも含めて物件の全体像を正確に伝えることが重要です。
「災害リスクがあります」
だけで終わらせるのではありません。
同時に、
「この土地にはこういう利便性があります」
「こういう住宅建築を検討できます」
「周辺環境にはこういう魅力があります」
という情報も分かりやすく伝える。
リスクとメリットの両方を正しく伝えることが、適正な購入判断につながります。
5．ハザードマップの種類を確認することも大切
「ハザードマップ」と一言でいっても、確認する内容は一つとは限りません。
水害についても、洪水だけではなく、内水や高潮など、それぞれのリスク情報を確認する必要があります。
国土交通省の資料でも、取引対象となる宅地・建物について、洪水・内水・高潮のハザードマップを確認し、対象物件のおおむねの位置を示すことが説明されています。
また、重要事項説明に使用する水害ハザードマップについては、市町村が公表している最新のものを使用することが求められています。
そのため、古い資料だけを見て判断するのではなく、現在確認できる最新情報を確認することが重要です。
6．「ハザードマップにかかっている土地＝安く売る」ではなく、まず査定を受ける
売主様からよくあるのが、
「ハザードマップにかかっているから、最初から安く出したほうがいいですよね？」
というご相談です。
私は、まず適正価格を確認することをおすすめします。
なぜなら、実際の売却価格は、
ハザードマップだけでは決まらないからです。
周辺の取引状況、土地の形、道路、駅距離、面積、建築のしやすさ、周辺環境などを確認したうえで、
「この土地を実際に購入する可能性がある人は誰なのか」
まで考えて価格を設定する必要があります。
最初から必要以上に価格を下げてしまうと、売主様にとって大切な資産を安く手放すことにつながる可能性があります。
反対に、相場やリスクを無視して高すぎる価格にすると、売却期間が長期化する可能性があります。
だからこそ、
「高ければいい」でも「安ければ売れる」でもなく、根拠のある適正価格を設定すること
が重要です。
7．ハザードマップにかかる土地は「誰に売るか」を考える
不動産売却では、単純に広告を出すだけではなく、
「この土地を必要としている人は誰なのか」
を考えることも大切です。
例えば、
●マイホームを建てたい方
●土地を探している建築会社
●住宅会社
●土地を活用したい事業者
など、物件によって購入検討者は変わります。
土地の特徴によっては、一般の住宅購入者だけでなく、建築会社や事業者など別の需要を検討することで、売却の可能性が広がる場合があります。
ただし、どの土地でも同じ方法が使えるわけではありません。
土地の面積、用途地域、接道、建築条件などを確認し、実際の物件に合った売却戦略を考えることが重要です。
8．「ハザードマップにかかっている」と言われたら、すぐに値下げしない
もし不動産会社から、
「ハザードマップにかかっているので、この価格では売れません」
と言われたとしても、
その場ですぐに大幅な値下げを決める必要はありません。
まず、
●どのハザードマップなのか
●どの程度のリスクなのか
●周辺の土地と比較してどうなのか
●過去の成約事例はどうなのか
●現在の購入需要はあるのか
●その価格の根拠は何なのか
を確認してください。
売却価格には必ず根拠が必要です。
「ハザードマップにかかっているから」という一つの理由だけで、大幅な価格調整をするのではなく、物件全体を見て判断することが大切です。
9．柴田が大切にしているのは「正直な査定」です
私は不動産業界で28年間、さまざまな売却相談を経験してきました。
その中で感じるのは、
不動産売却で一番大切なのは、売主様が正しい情報を知ったうえで判断できること
です。
良いことだけを伝えるのではありません。
売却しにくい理由があるなら、その理由もお伝えします。
ハザードマップに関するリスクがあれば、その内容も確認します。
そのうえで、
「では、どうすれば売却できるのか」
を一緒に考える。
これが私の不動産売却に対する考え方です。
10．営業ノルマなし。柴田が最初から最後まで直接対応
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けていません。
私、柴田がご相談から査定、販売活動、購入希望者との調整、契約、引き渡しまで、できる限り直接対応します。
不動産売却は、売主様にとって人生の中でも大きな決断になることがあります。
だからこそ、
「とにかく早く売りましょう」
ではなく、
「なぜこの価格なのか」
「どんなリスクがあるのか」
「どんな買主様を探すのか」
を一つずつ確認しながら進めることを大切にしています。
また、売却にあたっては物件情報を適切に市場へ届け、幅広い購入検討者に検討してもらえる環境をつくることも重要です。
まとめ｜ハザードマップにかかる土地でも、まずは正確な査定から
今回、一番お伝えしたいことは、
「ハザードマップにかかっている＝売れない」ではない
ということです。
災害リスクは、不動産売却において重要な確認事項です。
しかし、それだけで土地の価値が決まるわけではありません。
土地の立地、形状、道路、面積、周辺環境、生活利便性、建築のしやすさ、購入需要など、さまざまな要素を総合的に確認して売却価格を考えることが大切です。
そして何より、
リスクを隠さない。
正しい情報を伝える。
根拠のある価格で売り出す。
その土地を必要とする買主様を探す。
この4つが、ハザードマップにかかる不動産を売却するときの重要なポイントです。
「加古川市の実家を売りたいけれど、ハザードマップが気になる」
「査定を依頼したら、大幅な値下げを提案された」
「ハザードマップにかかっている土地が、実際いくらで売れるのか知りたい」
このようなお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
不動産業界歴28年・1,000件超の取引経験をもとに、物件ごとの状況を確認し、正直な適正査定をご提案します。
売却するかどうかを、すぐに決める必要はありません。
「まず価格だけ知りたい」
というご相談でも大丈夫です。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、土地・戸建て・マンションなどの不動産売却について、売主様の立場に立って一緒に考えます。
未来の幸せをあなたと。
大切な不動産だからこそ、焦らず、隠さず、納得できる売却を目指しましょう。
