加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【売主様の迷い】
築20年の一戸建ては家付きで売る？解体して更地にする？
｜加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町の不動産売却
「築20年を超えた家だから、もう古いのでは？」
「売却するなら、家を解体して更地にした方がいい？」
「不動産会社から更地にした方が売りやすいと言われたけれど、解体費用が心配……」
一戸建ての売却を考えたとき、「建物を残して売るのか、それとも解体して更地にするのか」は、非常に悩ましい問題です。
特に加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市などで、築年数が経過した一戸建てを売却する場合、この判断によって売却にかかる費用や買主層、売却方法が変わる可能性があります。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界に携わって28年、これまで1,000件を超える成約に関わってきました。
長年、売主様からご相談を受けてきた中で感じるのは、
「築20年だから、当然解体する」
と決めつける必要はないということです。
むしろ、解体する前に「建物を残した状態で売却できる可能性」を確認することが大切です。
今回は、築20年程度の一戸建てを売却するときに、
● 家付きで売るメリット
● 更地にして売るメリット
● 解体費用の考え方
● 固定資産税への注意点
● 古家付き土地を求める買主様
● 解体した方がよいケース
● 解体しない方がよいケース
● 売却前に確認しておきたいポイント
について、不動産売却の現場目線から詳しく解説します。
築20年だからといって、すぐに解体する必要はありません
まず最もお伝えしたいのが、
「築20年＝解体して更地にするべき」ではない
ということです。
建物の価値は、単純に築年数だけで決まるものではありません。
例えば、
● 建物の構造
● 建物の状態
● 過去のリフォーム履歴
● 建物の間取り
● 土地の広さ
● 駐車スペース
● 前面道路
● 駅や学校までの距離
● 周辺環境
● 新築住宅との価格差
など、さまざまな要素を総合的に考える必要があります。
築20年でも丁寧に使用されている住宅であれば、「リフォームして住みたい」という買主様が見つかる可能性があります。
一方で、建物の状態によっては、買主様が建物を利用せず、土地として購入して新築住宅を建てたいと考えるケースもあります。
だからこそ、最初から、
「古いから壊す」
と決めるのではなく、
「この家を残した場合、どのような買主様に売れるのか」
を考えることが重要です。
古家付き土地として売却する方法とは？
建物を残したまま土地と一緒に売却する方法を、一般的に「古家付き土地」などと表現します。
例えば、
土地＋築20年の一戸建て
という状態で販売します。
この方法には大きなメリットがあります。
それは、
解体費用を売主様が先に負担しなくてもよい
という点です。
また、建物を利用したい買主様にも、土地として購入したい買主様にも検討してもらえる可能性があります。
つまり、建物を残した状態で販売することによって、買主様の選択肢を広げられる場合があります。
築20年の家を残して売るメリット
古家付き土地として売却する主なメリットは次のとおりです。
● 解体費用を先に負担しなくてよい
● リフォーム・リノベーションを希望する買主様に提案できる
● 建物を実際に見てもらって判断してもらえる
● 解体せず現況のまま売却できる可能性がある
● 解体工事の手間やスケジュール調整を減らせる
● 建物を利用したい買主様と土地を利用したい買主様の両方を対象にできる可能性がある
特に重要なのが、
「解体費用を誰が負担するのか」
という問題です。
売主様が先に解体する方法だけが選択肢ではありません。
売買条件によっては、買主様が購入後に建物を解体するという取引も考えられます。
もちろん、実際に可能かどうかは物件の状態や市場性、買主様の希望、契約条件などによって異なります。
更地にして売却するメリット
一方、更地にすることにもメリットがあります。
例えば、
● 新築住宅を建てたい買主様が土地の状態を確認しやすい
● 建物の状態を気にせず土地として検討してもらいやすい
● 建物の老朽化を理由とする心理的な抵抗を減らせる場合がある
● 土地の形状や広さを確認しやすい
● 新築用地として販売しやすくなる場合がある
などです。
ただし、
「更地にすれば必ず高く売れる」
というわけではありません。
ここは非常に重要です。
解体費用をかけて更地にした結果、売却価格が思ったほど上がらなければ、解体費用の分だけ売主様の手取り額が減ってしまう可能性があります。
解体費用だけで判断してはいけない理由
築20年の住宅を解体するときには、当然ながら工事費用が発生します。
さらに、
● 家財道具の処分
● 庭木・庭石の撤去
● ブロック塀などの撤去
● 付属建物の解体
● 整地
● その他の付帯工事
などが必要になるケースもあります。
そのため、
「解体費用はいくらか？」
だけではなく、
「解体したことで売却価格がどれくらい変わる可能性があるのか？」
を考える必要があります。
例えば、
更地にするために200万円かかった
としても、
更地にしたことで売却価格が200万円以上高くなるとは限りません。
逆に、建物を残した状態でも買主様が見つかるなら、解体しない方が結果的に手取り額を確保できる可能性もあります。
だからこそ、
解体費用と売却価格をセットで考えること
が大切です。
更地にすると固定資産税が上がることがある？
これも古家を売却するときに注意したいポイントです。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
そのため、住宅を解体して更地にすると、翌年度以降の税負担が変わる可能性があります。
ただし、
「更地にすると必ず固定資産税が6倍になる」
と単純に考えるのは正確ではありません。
土地の面積や自治体、課税状況などによって異なるため、具体的な税額については、市区町村の税務担当窓口や税理士などに確認することが重要です。
売却目的で解体する場合は、
「解体費用」＋「売却価格」＋「売却までの期間」＋「税負担」
をまとめて考える必要があります。
こんな場合は、家を残して売却することを検討
例えば次のようなケースです。
● 築20年程度で建物の状態が比較的良い
● リフォーム履歴がある
● 人気のある立地にある
● 土地と建物を合わせた価格に魅力がある
● 駐車場が確保されている
● ファミリー層が検討しやすい間取り
● 中古住宅として十分利用できそう
● 解体費用を先に負担するのが難しい
● 買主様が購入後にリフォーム・リノベーションする可能性がある
このような場合は、まず建物を残した状態で査定・販売方法を検討する価値があります。
逆に、更地を検討した方がよいケース
一方で、次のような場合には更地化を検討することがあります。
● 建物の老朽化が著しい
● 雨漏りなど大きな不具合がある
● リフォーム費用が大きくなりそう
● 買主様が建物を利用することが難しい
● 周辺の土地取引が新築用地中心
● 土地として販売した方が市場に合っている
● 建物があることで土地の利用方法が分かりにくい
ただし、ここでも重要なのは、
「更地にした方が売りやすい」＝「売主様の手取りが増える」ではない
ということです。
売却戦略として判断することが重要です。
築20年の家を売るなら「解体前の査定」が重要
私が売主様におすすめしているのは、
解体工事を決める前に査定を受けること
です。
例えば、
① 現況のまま売却した場合
② 解体して更地にした場合
この2つを比較してみます。
さらに、
③ 買主様が解体する条件で売却する可能性
も含めて考えます。
この3つを比較することで、売主様にとってどの方法が現実的なのか見えてきます。
「最高値」だけではなく「手取り額」で考える
不動産売却では、販売価格だけを見てはいけません。
例えば、
更地価格が高く見えても、そこから解体費用を支払う
のであれば、売主様の手取り額は変わります。
そのため私は、
「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら残る可能性があるか」
という視点で考えることをおすすめしています。
売却価格から、
● 仲介手数料
● 解体費用
● 測量費用などの諸費用
● 抵当権抹消などの費用
● 税金
などを考慮する必要があります。
※売却に伴う税金については、個々の状況によって異なるため、税務署・税理士にご確認ください。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で古家売却をご検討の方へ
築20年の家を売却するとき、
「古いから壊す」
という一つの判断だけで決める必要はありません。
地域によっても買主様のニーズは異なります。
例えば、
「中古住宅を購入してリフォームしたい」
という方もいれば、
「土地を購入して新築住宅を建てたい」
という方もいます。
そのため、地域の販売状況や土地の条件、建物の状態などを確認したうえで、販売方法を考えることが大切です。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で一戸建ての売却をお考えなら、解体を決める前に一度ご相談ください。
兵庫不動産株式会社では「壊す前の査定」をおすすめしています
兵庫不動産株式会社では、売主様の状況をお聞きしたうえで、
● 古家付き土地として売却する方法
● 更地にして売却する方法
● 買主様側で解体する条件を検討する方法
など、複数の可能性を考えながら売却方法をご提案します。
私は不動産業界で28年、これまで1,000件を超える成約に携わってきました。
だからこそ、
「とりあえず解体しましょう」
ではなく、
「本当に解体する必要があるのか？」
から一緒に考えることを大切にしています。
また、営業ノルマを設けず、私自身が直接ご相談をお受けしています。
不動産売却は、人生の中でも大きなお金が動く取引です。
だからこそ、急いで決める必要はありません。
まとめ｜築20年だからこそ、壊す前に相談してください
今回のポイントをまとめます。
● 築20年だからといって、必ず解体する必要はありません
● 古家付き土地として売却できる可能性があります
● 中古住宅・リフォーム目的の買主様も検討対象になります
● 更地にすると売りやすくなるケースもあります
● ただし、更地にすれば必ず高く売れるわけではありません
● 解体費用と売却価格をセットで考えることが重要です
● 更地にすると住宅用地の税制上の扱いが変わる可能性があります
● 解体前に「現況売却」と「更地売却」を比較することが大切です
● 売却価格ではなく、最終的な手取り額で判断しましょう
● 売却方法は土地・建物・地域・市場によって変わります
そして何より、
一度解体した建物は、元に戻すことができません。
だからこそ、
「壊すかどうかを決める前に、まず査定」
をおすすめします。
「築20年だから売れないのでは？」
「古家を残したままで売れる？」
「更地にした方が高く売れる？」
「解体費用を払う余裕がない……」
そんなお悩みも、まずはお気軽にご相談ください。
未来の幸せをあなたと。
兵庫不動産株式会社
不動産業界歴28年・1,000件超の成約実績
代表 柴田 佳昌
