加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【売却の連鎖】
お隣が「最近、家を売り出した」とき、
あなたの家の価値はどう変わるのか？
「最近、すぐお隣の家が売りに出されたみたい……」
「近所に売物件が出たけれど、うちの家は売れにくくならない？」
「お隣のほうが安かったら、こちらも値下げしないといけない？」
不動産を売却しているとき、近所に新しい売物件が登場すると、こうした不安を感じる売主様は少なくありません。
しかし、近所に競合する物件が出たからといって、必ずしも自宅の価値が下がるわけではありません。
むしろ、近隣物件の売り出し方によっては、自宅の魅力を買主様に伝えるチャンスになることもあります。
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界歴28年、1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に不動産売却のご相談をお受けする中で、今回は、
「お隣や近所に売物件が出たとき、自分の家はどう考えればいいのか？」
について、売却現場で実際に考えるポイントを詳しく解説します。
■ 結論：お隣が売り出したからといって、すぐ値下げする必要はありません
まず一番お伝えしたいことがあります。
お隣が家を売り出した＝自分の家も値下げする。
これは、必ずしも正しい考え方ではありません。
なぜなら、同じ地域にある家でも、
●築年数
●土地面積
●建物面積
●間取り
●道路付け
●日当たり
●角地かどうか
●リフォーム状況
●建物の状態
●駐車台数
●駅までの距離
●周辺環境
●売主様が希望する売却時期
などによって、買主様から見た価値は大きく変わるからです。
そのため、近所に新しい売物件が出たときに最初に確認するべきなのは、
「お隣はいくらで売っているのか？」だけではありません。
「自宅とお隣の物件は、買主様から見て本当に競合するのか？」
ここを確認することが重要です。
■ 1．お隣が「高めの価格」で売り出した場合
例えば、同じ地域でお隣の家が売りに出されたとします。
お隣の販売価格が、自宅よりかなり高かった場合はどうでしょうか。
一見すると、
「こんな高い価格で売り出して大丈夫なの？」
と思うかもしれません。
しかし、売却する側から見ると、比較対象ができること自体が悪いとは限りません。
買主様は一つの物件だけを見て購入を決めるとは限りません。
同じエリアの物件を複数比較して、
「こちらの家のほうが価格と状態のバランスが良い」
「こちらの家のほうが土地が広い」
「こちらの家のほうがリフォームしやすい」
など、それぞれの違いを確認します。
つまり、近隣に比較対象ができることで、自宅のメリットが明確になる場合があります。
これが「競合物件を逆に活用する」という考え方です。
■ 2．お隣が「かなり安い価格」で売り出した場合は要注意
一方で、お隣が自宅よりも大幅に安い価格で売り出した場合は、注意が必要です。
買主様から見れば、
「同じような場所なら、安いほうを見てみよう」
となる可能性があるからです。
ただし、ここでも重要なのは、価格だけで判断しないことです。
例えば、
●築年数が違う
●土地面積が違う
●建物の状態が違う
●リフォームの有無が違う
●駐車場の台数が違う
●道路条件が違う
●日当たりが違う
など、比較条件が異なれば単純な価格比較はできません。
そのため、近隣に安い物件が出たときこそ、
「100万円下げましょう」
とすぐに考えるのではなく、まず競合物件を詳しく分析することが大切です。
■ 3．近所に競合物件が出たときに確認する5つのポイント
近隣に新しい売物件が出た場合、私は次のような点を確認します。
● ①販売価格
まずは当然ですが、いくらで売り出されているのかを確認します。
ただし、売り出し価格＝実際の成約価格ではありません。
ここは非常に重要です。
広告に掲載されている価格だけを見て、
「近所はこの価格だから、うちも同じ価格」
と決めるのは危険です。
● ②物件の状態
外観、室内、設備、リフォーム状況なども重要です。
同じ築年数でも、建物の状態によって買主様の印象は大きく変わります。
● ③土地・建物の条件
土地面積、建物面積、間取り、接道状況、駐車場などを比較します。
「同じ町内だから同じ価格」ではありません。
● ④広告の見せ方
写真、コメント、物件のアピールポイントなども確認します。
不動産売却では、価格だけでなく「どう見せるか」も非常に重要です。
● ⑤買主様からの反応
そして最も重要なのが、実際の反応です。
問い合わせがあるのか。
内覧につながっているのか。
価格交渉が入っているのか。
長期間売れずに残っているのか。
こうした市場の反応を見ながら、必要に応じて販売戦略を調整します。
■ 4．「お隣が売れたから、うちも値上げできる？」という考え方にも注意
反対に、お隣の物件が早く売れた場合、
「近所でも高い価格で売れたなら、うちももっと高く売れるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、これも慎重に考える必要があります。
なぜなら、売れた価格と自宅の価値は同じではないからです。
例えば、お隣の家がリフォーム済みだったり、土地が広かったり、角地だったりすれば、自宅とは条件が違います。
大切なのは、
「近所で売れた」という事実だけを見るのではなく、「なぜその価格で買主様が購入したのか」を分析することです。
■ 5．競合物件が出たときこそ「値下げ」より先に販売戦略を考える
不動産売却で避けたいのが、
「競合が出たから、とりあえず値下げする」
という判断です。
値下げをすれば、確かに価格面で目立ちやすくなる可能性があります。
しかし、100万円値下げしたからといって、必ず100万円以上のメリットが生まれるとは限りません。
だからこそ、
価格を下げる前に、広告・写真・ターゲット・内覧方法・物件の見せ方を見直す。
これが重要です。
例えば、
「築年数が古い」
という点を弱みにするのではなく、
「価格を抑えて、自分好みにリフォームできる家」
として伝える方法もあります。
反対に、築浅で状態の良い家なら、
「購入後に大きなリフォーム費用をかけずに住みやすい家」
という方向から魅力を伝えることもできます。
つまり、同じ物件でも、伝え方によって買主様への届き方は変わります。
■ 6．「近所に売物件がある」は買主様を呼び込むチャンスにもなる
実は、近隣で物件を探している買主様がいる場合、近所に複数の売物件があることがプラスに働くケースもあります。
例えば、
「この地域で家を探しています」
という買主様が、お隣の物件を問い合わせたとします。
そのときに、
「近くに条件の違う物件もありますよ」
と紹介できれば、比較検討してもらえる可能性があります。
つまり、競合物件があるからといって、
「お客様を奪われる」
と考えるだけではありません。
「同じエリアを探している買主様が集まる」
という見方もできます。
■ 7．不動産売却で大切なのは「我が家の適正価格」を知ること
近隣物件が出たときに一番大切なのは、
「お隣はいくらか？」ではなく、「自宅はいくらなら買主様から選ばれるのか？」
を知ることです。
売却価格が高すぎれば、問い合わせが減る可能性があります。
逆に、必要以上に安く設定すれば、本来得られたはずの売却利益を失う可能性があります。
だからこそ、
「高く売りたい」だけでもなく、「早く売りたい」だけでもない。
売主様の事情を踏まえて、
価格・期間・市場の反応・競合物件を総合的に考えること
が重要です。
■ 8．兵庫不動産株式会社は「営業ノルマなし」で売主様と向き合います
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けていません。
私は兵庫不動産株式会社の柴田として、ご相談から査定、販売活動、買主様との交渉、契約、引渡しまで直接対応しています。
近隣に競合物件が出たときも、
「お隣が売り出したから値下げしましょう」
と単純に判断するのではなく、
●競合物件の価格
●物件条件
●販売状況
●市場での反応
●自宅との違い
●売主様が希望する売却時期
●価格と成約可能性のバランス
などを確認しながら、販売方法を考えます。
また、売却を急かすのではなく、売主様が納得して判断できるように、メリットだけでなく注意点も含めてお伝えすることを大切にしています。
■ 9．「お隣が売り出した」からこそ、一度自宅の査定を見直してみる
もし現在、
「お隣が売りに出された」
「近所に競合物件が増えた」
「自宅の価格設定が正しいのかわからない」
「問い合わせが少なくなってきた」
という状況なら、慌てて値下げする前に、一度、自宅の販売戦略を見直してみることをおすすめします。
不動産売却は、単純な価格競争ではありません。
「誰に」「どのような魅力を」「どの価格で」「どのタイミングで」届けるか。
この組み合わせが重要です。
■ まとめ｜近所に売物件が出ても、焦って値下げする必要はありません
今回のポイントをまとめます。
●お隣が売り出したからといって、自宅の価値が自動的に下がるわけではありません。
●同じ地域でも、土地・建物・築年数・状態・道路条件などによって価値は異なります。
●近隣物件の「売り出し価格」と「実際の成約価格」は分けて考えることが重要です。
●競合物件が安くても、すぐに値下げするのではなく、まず条件を比較しましょう。
●価格だけでなく、広告・写真・ターゲット・物件の見せ方も重要です。
●近隣に売物件があることが、買主様を呼び込むきっかけになる場合もあります。
●最も大切なのは「お隣はいくらか」ではなく「自宅はいくらなら選ばれるか」です。
■ 加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却をご検討の方へ
「お隣が売りに出たので、自宅の価格も見直したほうがいい？」
「近所の物件と比較して、うちの家はいくらくらい？」
「今の価格設定で本当に売れるの？」
「できるだけ安くせずに売却したい」
このようなお悩みがありましたら、兵庫不動産株式会社の柴田までお気軽にご相談ください。
私は不動産業界歴28年・1,000件超の取引経験をもとに、物件ごとの条件を確認しながら、売主様にとって納得できる売却方法を一緒に考えます。
査定だけでも構いません。
売却を急かすことはありません。
「まだ売るか決めていない」という段階でも大丈夫です。
大切な不動産だからこそ、焦って決めるのではなく、まずは現在の価値を知ることから始めてみませんか。
未来の幸せをあなたと。
兵庫不動産株式会社
担当：柴田
※不動産の価格は、物件の所在地・土地面積・建物の状態・接道状況・周辺環境・市場動向などによって異なります。本記事は一般的な情報を提供するもので、個別の不動産価格を保証するものではありません。
