加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【実物の罠】
古家付き土地の古いエアコン・給湯器は要注意！
売却前に知っておきたい設備トラブルと対策
「古い実家だから、エアコンや給湯器もかなり古いけれど、そのまま売って大丈夫？」
「古家付き土地として売るのだから、古い設備が壊れていても買主様は分かっているはず……」
古い家を売却するとき、このように考えてしまう売主様は少なくありません。
しかし、「古家だから何でもそのままで大丈夫」とは限りません。
特に注意したいのが、室内に残されたエアコン・給湯器・照明器具・ガスコンロ・換気扇・温水洗浄便座・浴室設備などの付帯設備です。
売却時には問題なく見えていた設備が、引き渡し後に動かなくなり、
「引き渡されたときから壊れていたのでは？」
「修理費用は売主負担では？」
という話になることがあります。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界歴28年、1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町を中心に、古い実家や空き家、古家付き土地などの売却についてもご相談をいただいています。
今回は、古家付き土地や古い実家を売却するときに見落とされやすい、「残された古い設備」の問題について、売主様が後から困らないためのポイントを詳しく解説します。
1．「古家付き土地」だから設備は関係ない、とは限りません
まず知っておいていただきたいのは、
「古家付き土地として売る＝建物や設備について何も確認しなくてよい」
ということではない、という点です。
古家付き土地とは、一般的には土地を主体として、建物を残した状態で売却するケースを指します。
買主様が建物を使用せず、購入後に解体する予定の場合もあります。
それでも、売買契約では、
●建物を残したまま引き渡すのか
●買主様が解体するのか
●残置物をどうするのか
●エアコンなどの設備を残すのか
●設備の状態はどうなっているのか
●故障している設備はあるのか
●売主がどこまで責任を負うのか
などを、できるだけ明確にしておくことが重要です。
「古いから分かっているだろう」ではなく、「分かるようにしておく」ことが大切です。
2．特に注意したい「古いエアコン」
古い実家を訪問すると、何年も使用していないエアコンがそのまま残っていることがあります。
例えば、
●10年以上使用している
●リモコンがない
●電源が入るか分からない
●冷房・暖房が正常に動くか確認していない
●室外機が故障している
●配管が劣化している
●取り外していない
といったケースです。
売主様からすると、
「もう古いエアコンだから、買主さんも使わないでしょう」
と思うかもしれません。
しかし、買主様が実際に使用するかどうかと、契約上どのような状態で引き渡すのかは別の問題です。
だからこそ、売却前に設備の状態を確認しておく必要があります。
3．給湯器は特に注意したい設備です
古い家の売却で私が特に注意して確認したいものの一つが、給湯器です。
給湯器は、
●長期間使用している
●現在使っているのか分からない
●電源が入るか分からない
●お湯が出るか確認していない
●リモコンが故障している
●異音がする
●長期間空き家になっている
というケースがあります。
さらに、給湯器はエアコンなどと比較しても、生活に直結する設備です。
引き渡し後に買主様が使用し、
「お湯が出ない」
となれば、売主様・買主様双方にとって気持ちの良いスタートにはなりません。
だからこそ、
「古いから仕方ない」ではなく、売却時点で状態を明確にしておくことが大切です。
4．「付帯設備表」を軽く考えないこと
不動産売却では、設備について確認するために付帯設備表が利用されることがあります。
これは、建物に付帯する設備について、
●残すのか
●撤去するのか
●故障しているのか
●正常に使用できるのか
●不具合があるのか
などを確認するための重要な書類です。
設備の種類によっては、買主様に引き渡すものと、売主様が撤去するものを整理しておく必要があります。
特に古い家では、設備が非常に多く残っていることがあります。
例えば、
●エアコン
●給湯器
●ガスコンロ
●照明器具
●換気扇
●浴室設備
●温水洗浄便座
●インターホン
●食洗機
●床暖房設備
などです。
「何が残っているのか分からない」という状態のまま売却を進めるのはおすすめできません。
5．「古い＝売主が必ず修理する」わけでもありません
ここは非常に重要です。
設備が古いからといって、必ず売主様が新品に交換してから売却しなければならない、という意味ではありません。
むしろ古家付き土地の場合、設備を新品に交換しても、その費用を売却価格に十分反映できないケースもあります。
例えば、
「給湯器が古いから、売却前に30万円かけて交換しましょう」
と安易に判断するのは危険です。
なぜなら、買主様が建物を使用せず、購入後に解体する予定なら、せっかく交換した給湯器がほとんど評価されない可能性があるからです。
だからこそ、
修理・交換するのか、それとも現状のまま売却するのか。
物件全体の売却戦略として判断する必要があります。
6．売却前に「設備リスト」を作ってみましょう
古い実家を売る場合、まず売主様自身でも簡単な確認をしてみることをおすすめします。
例えば、
●エアコンは何台あるか
●給湯器はどこにあるか
●ガスコンロは残っているか
●照明器具は残すのか
●温水洗浄便座はあるか
●食洗機はあるか
●故障している設備はないか
●長期間使用していない設備はないか
●リモコンがない設備はないか
などです。
そして、「動くか分からないものは、動くと決めつけない」ことが重要です。
売主様が「たぶん使える」と思っていても、実際に確認していなければ、その状態を正確に買主様へ説明することができません。
7．古い設備を「撤去してから売る」方法もあります
場合によっては、古いエアコンなどを撤去してから売却するという選択肢もあります。
ただし、これも一概に「撤去した方がいい」とは言えません。
例えば、
買主様がその設備をそのまま使いたい
というケースもあります。
逆に、
「購入後に全部リフォームするので、古い設備は不要」
という買主様もいます。
そのため、
物件の価格・建物の状態・買主様の想定・解体予定・売却方法
を総合的に考えて判断することが大切です。
8．「契約不適合責任」と設備の関係にも注意
不動産売却で忘れてはいけないのが、契約不適合責任です。
これは、引き渡された不動産が契約の内容に適合していない場合に、一定の条件のもとで売主側が責任を負うことがある制度です。
ただし、実際の責任の有無や範囲は、
売買契約書の内容、物件の状態、売主・買主の属性、設備についての合意、告知内容などによって異なります。
そのため、
「古家だから絶対に売主は責任を負わない」
「古い設備だから必ず売主が修理する」
といった単純な話ではありません。
重要なのは、
契約前に物件と設備の状態をできる限り正確に確認し、買主様との間で認識を合わせ、契約書等に適切に反映することです。
9．私が古家の売却で大切にしていること
私、兵庫不動産株式会社の柴田は、不動産業界で28年間、数多くの売却案件に携わってきました。
その中で強く感じるのは、
「売却価格だけを考えてはいけない」
ということです。
もちろん、売主様にとって売却価格は非常に重要です。
しかし、
●引き渡し後のトラブル
●設備の故障
●残置物
●境界
●雨漏り
●シロアリ
●給排水設備
●建物の劣化
●契約条件
などを事前に確認しておくことも、同じくらい重要です。
だから私は、売主様にとって都合の悪いことも、できるだけ先にお伝えするようにしています。
「これは売却前に確認しておきましょう」
「これは買主様に説明しておいた方が安全です」
「これは費用をかけて直すより、そのまま売却した方がよいかもしれません」
こうした判断を一つずつ一緒に考えることが、売主様の安心につながると考えています。
10．営業ノルマがないからこそ、急がせない不動産売却
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けていません。
私は、売主様に「早く契約してください」と急かすことよりも、
「本当にこの条件で売却して大丈夫なのか」
を一緒に考えることを大切にしています。
古家付き土地の場合、特に確認することが多くなります。
だからこそ、
●設備の確認
●残置物の確認
●建物の状態確認
●土地の状況確認
●境界の確認
●解体の必要性
●売却方法
●契約条件
などを整理した上で、売却方法を考えていきます。
11．加古川市・高砂市・姫路市・播磨町・稲美町で古家・実家の売却をお考えの方へ
古い実家を売却するとき、
「何から始めればいいのか分からない」
という方は非常に多いです。
特に、
「親から相続したけれど、何年も使っていない」
「家の中に古い家具や設備が残っている」
「エアコンや給湯器が動くか分からない」
「解体して更地にした方がいいのか分からない」
というケースでは、最初から解体やリフォームを決めてしまう必要はありません。
まずは、
「現状のままで売れる可能性があるのか」
を確認するところから始めてみてください。
兵庫不動産株式会社では、古家付き土地・空き家・相続した実家などの売却相談を無料で承っています。
不動産業界歴28年、1,000件超の経験を持つ柴田が、最初から最後まで直接対応します。
まとめ｜古家付き土地の売却は「設備まで確認する」が正解です
古家付き土地や古い実家を売却するときは、土地や建物だけを見てはいけません。
室内に残された古いエアコンや給湯器などの設備も、売却前に確認しておくことが重要です。
今回のポイントをまとめると、
●「古家付きだから何でもそのままで大丈夫」とは限らない
●エアコン・給湯器などの設備状態を事前に確認する
●付帯設備表などを利用して設備の状態を明確にする
●故障・不具合・使用状況を買主様と共有する
●修理・交換・撤去は物件全体の売却戦略で判断する
●契約不適合責任について契約内容を事前に確認する
●「古いから売主が全部直す」という考え方も、「古家だから何でも免責」という考え方も避ける
●分からない設備を「使える」と決めつけない
●売却前に不動産会社へ設備を含めて相談する
ことが大切です。
不動産売却は、「いくらで売れるか」だけでなく、「どのような条件で安全に引き渡すか」まで考えてこそ、本当の意味での良い売却だと私は考えています。
「古いエアコンが残っているけど大丈夫？」
「給湯器が古くて動くか分からない」
「相続した実家をそのまま売りたい」
「古家付き土地として売った方がいい？」
そんな疑問がありましたら、お気軽にご相談ください。
兵庫不動産株式会社の柴田が、最初から最後まで直接対応いたします。
不動産業界歴28年・1,000件超。
売主様の大切な資産だからこそ、目先の契約だけではなく、引き渡し後まで見据えた不動産売却をお手伝いします。
未来の幸せをあなたと。
