加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【税金特例の落とし穴】
マイホーム売却の「3,000万円特別控除」が
使えなくなる意外な条件
「マイホームを売って利益が出ても、3,000万円特別控除があるから税金は大丈夫」
不動産売却について調べていると、このように考えてしまう方も少なくありません。
確かに、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
しかし、ここで注意したいのが、「マイホームを売れば必ず3,000万円控除が使えるわけではない」ということです。
実は、誰に売るのか、いつ売るのか、過去にどの特例を使ったのかなどによって、3,000万円特別控除を利用できないケースがあります。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界歴28年、これまで1,000件を超える成約に携わってきました。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却のご相談をお受けしています。
今回は、マイホーム売却で非常に重要な「3,000万円特別控除が使えなくなる条件」について、できるだけ分かりやすく解説します。
1．そもそも「3,000万円特別控除」とは？
マイホームを売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税・住民税などがかかることがあります。
譲渡所得は、簡単にいうと、
売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
という考え方で計算します。
そして一定の条件を満たすマイホームの売却では、この譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
例えば、譲渡所得が2,000万円だった場合、3,000万円特別控除を適用できれば、
2,000万円－3,000万円＝0円
となり、譲渡所得に対する課税所得がゼロになる可能性があります。
ただし、「3,000万円もらえる制度」ではありません。
あくまで、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。
また、特例を利用するには確定申告が必要です。(国税庁)
2．最大の注意点！親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却
今回、最もお伝えしたいポイントです。
3,000万円特別控除には、
「親子や夫婦など『特別の関係がある人』に対して売ったものではないこと」
という要件があります。
国税庁では、親子・夫婦だけでなく、
●生計を一にする親族
●売却後もその家に同居する親族
●内縁関係にある人
●特殊な関係のある法人
なども「特別の関係がある人」に含まれるとしています。(国税庁)
つまり、
「自分の子どもに実家を売りたい」
「夫婦間で名義を変更したい」
「親族に家を買い取ってもらいたい」
というケースでは、通常の第三者への売却とは税制上の扱いが異なる可能性があります。
ここを知らずに売買を進めてしまうと、想定していた3,000万円特別控除を利用できず、税負担が大きく変わる可能性があります。
親族に売る予定がある場合は、契約前に必ず税理士や税務署などへ確認することが大切です。
3．「住まなくなってから3年」が重要
もう一つ、不動産売却で非常に多いのが、
「昔住んでいた家を、いつか売ろうと思っている」
というケースです。
例えば、
●転勤で引っ越した
●高齢になり施設へ入居した
●親が亡くなって実家が空き家になった
●新しい家を購入して以前の家が空き家になった
などです。
以前住んでいたマイホームでも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
国税庁によると、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。(国税庁)
「3年経ったらその日から突然ダメ」という単純な意味ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日」という期限なので、正確な日付を確認することが重要です。
だからこそ、
「空き家だから、まだ急いで売らなくてもいい」
と考えて放置するのはおすすめできません。
売却を検討しているなら、まずいつまでなら特例の対象になり得るのかを確認しましょう。
4．家を取り壊して土地だけ売る場合も要注意
「古い家だから先に解体して、更地にしてから売ろう」
こう考える方もいらっしゃいます。
しかし、マイホームを取り壊して土地だけを売る場合も、3,000万円特別控除には一定の要件があります。
国税庁によると、家屋を取り壊した場合でも、
●家屋を取り壊した日から1年以内に土地の譲渡契約を締結する
●住まなくなった日から一定の期限内に売却する
●家屋を取り壊してから売買契約までの間、その土地を貸付けなどに使用していない
などの条件があります。(国税庁)
そのため、
「とりあえず解体してから売却を考える」
という判断は慎重に行う必要があります。
解体費用だけでなく、税制上の特例まで含めて売却方法を比較することが大切です。
5．過去に別の税制特例を利用している場合も確認が必要
3,000万円特別控除は、親族間売買や期限だけを確認すればよいわけではありません。
国税庁の要件では、売却した年の前年・前々年にこの特例などを利用していないことや、売却した年・前年・前々年に一定のマイホームの買換え・交換の特例を利用していないことなども確認する必要があります。(国税庁)
つまり、
「昔マイホームを売ったことがある」
「以前に住宅の買換え特例を使った」
という方は、今回の売却で3,000万円特別控除が利用できるかを事前に確認したほうが安心です。
6．3,000万円特別控除は「売却価格3,000万円」ではありません
ここも非常に重要です。
「3,000万円特別控除」という名前から、
「3,000万円以下で家を売れば税金がかからない」
と誤解されることがあります。
しかし、そうではありません。
ポイントは売却価格ではなく、譲渡所得です。
例えば、
売却価格：4,000万円
取得費：2,000万円
譲渡費用：200万円
とすると、単純化すれば、
4,000万円－2,000万円－200万円＝1,800万円
が譲渡所得の計算上の基礎になります。
ここから3,000万円特別控除を適用できれば、課税される譲渡所得がゼロになる可能性があります。
ただし、実際の税額計算では取得費の考え方や建物の減価償却、譲渡費用など、個別の事情によって変わります。
「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後にいくら税金がかかるのか」まで確認することが重要です。
7．売却前に確認したい「3,000万円特別控除チェックリスト」
マイホーム売却を考えている方は、次の項目を確認してみてください。
●現在もその家に住んでいるか
●以前住んでいた家の場合、いつ住まなくなったか
●「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」という期限に間に合うか
●買主が親子・夫婦など「特別の関係がある人」ではないか
●生計を一にする親族への売却ではないか
●売却後に同居する親族への売却ではないか
●特殊な関係のある法人への売却ではないか
●過去に3,000万円特別控除などの特例を利用していないか
●買換えや交換に関する特例を利用していないか
●家を解体して土地だけ売る場合、解体後の期限や使用状況に問題がないか
●確定申告に必要な書類を準備できるか
このように、「マイホームだから3,000万円控除が使える」と簡単に判断するのは危険です。
8．不動産売却は「売れる金額」だけで判断しない
不動産売却の相談では、
「この家はいくらで売れますか？」
という質問を最初にいただくことが多いです。
もちろん査定価格は重要です。
しかし、本当に大切なのは、
「最終的に手元にいくら残るのか」
ということです。
売却価格から、
●住宅ローン残債
●仲介手数料などの売却費用
●測量費
●解体費用
●その他必要経費
●譲渡所得に対する税金
などを考える必要があります。
だから私は、査定の段階から「売却価格」だけを見るのではなく、「売却後の資金計画」まで考えることが大切だと考えています。
9．兵庫不動産株式会社は「売って終わり」にしない
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けず、私、柴田が直接ご相談をお受けしています。
不動産業界歴28年、成約1,000件超の経験をもとに、
●売却価格
●売却時期
●売却方法
●親族間売買の可能性
●空き家になった時期
●解体するかどうか
●住宅ローン残債
●売却にかかる諸費用
●税金について確認すべきポイント
などを一つずつ整理しながら、売主様にとって無理のない売却方法を一緒に考えます。
「とにかく早く売りましょう」ではなく、売主様が納得してから進めること。
これを大切にしています。
なお、不動産会社が税額を確定させたり、税務上の最終判断を行ったりすることはできません。
譲渡所得税などについては、個別の事情によって判断が変わるため、税務署または税理士へ確認することをおすすめします。
10．まとめ｜3,000万円特別控除は「売却前」の確認が重要
マイホーム売却で利用できる3,000万円特別控除は、売主様にとって非常に大きなメリットがある制度です。
一方で、
「マイホームなら誰でも使える」
という制度ではありません。
特に注意したいのが、
●親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却
●住まなくなったマイホームの売却期限
●家を解体して土地だけ売る場合の条件
●過去に利用した税制特例
●確定申告の必要性
です。(国税庁)
不動産売却は、「いくらで売れるか」だけではなく、「売った後にいくら残るのか」まで考えて初めて、本当の意味での売却計画になります。
「親族に売るか迷っている」
「空き家になった実家をそろそろ売りたい」
「3,000万円特別控除が使えるのか知りたい」
「家を解体してから売るべきか迷っている」
そんな方は、まず売却前に状況を整理してみてください。
大切な不動産だからこそ、焦って売るのではなく、税金や費用まで含めて納得できる売却を。
兵庫不動産株式会社では、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
「まだ売るか決めていない」という段階でも大丈夫です。
まずはお気軽にご相談ください。
未来の幸せをあなたと。
※本記事は不動産売却に関する一般的な情報を解説したものです。税制は改正される場合があり、適用要件も個々の状況によって異なります。売却に伴う税金については税務署・税理士にご確認お願い致します。
