【2026年最新】親が認知症になると実家が売れなくなる？
知っておくべき「資産凍結」のリスクと今すぐできる生前対策
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私たちは加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却だけでなく、相続や生前対策まで含めたご相談を日々いただいております。
最近特に増えているのが、ご子息・ご令嬢世代のお客様からのこのようなお悩みです。
「親はまだ元気だから、施設に入る時に実家を売ればいいと思っていた」
「介護費用が必要になったら、その時に考えればいいと思っていた」
実はここに、多くのご家庭が見落としている大きな落とし穴があります。
それは、親御様が認知症などにより判断能力が低下した場合、不動産の売却が非常に難しくなるケースがあるということです。
将来「実家を売却して介護費用に充てよう」と考えていたにも関わらず、実際には思うように売却できず、資金計画に大きな影響が出るケースもあります。
今回は、2026年現在も相談が急増している「認知症と不動産売却」について、不動産の現場で実際に起きている内容も踏まえながら解説します。
親が認知症になると実家が売却しにくくなる理由
不動産売買契約では、名義人本人に契約内容を理解し、自分の意思で判断する能力（意思能力）が必要になります。
そのため、認知症が進行して判断能力が十分でないと判断される場合、以下の問題が起こる可能性があります。
・売買契約が成立しない場合がある
不動産会社や司法書士は、名義人本人の意思確認を非常に重視します。
意思能力に疑義がある状態で契約を進めてしまうと、後に契約が無効となるリスクがあるためです。
・家族でも自由に売却はできない
「子どもだから代わりに売れる」と思われる方は非常に多いですが、法律上、親御様名義の不動産は家族であっても自由に処分できません。
・介護費用の確保に影響することもある
施設入居費や医療費を実家売却資金で考えていた場合、売却がスムーズに進まないことで資金計画に影響するケースがあります。
資産凍結とは何か？
「資産凍結」とは、正式な法律用語ではありませんが、一般的には本人の判断能力低下により財産管理や処分が難しくなる状態を指します。
例えば次のようなケースがあります。
・空き家になった実家の管理ができない
・固定資産税だけ払い続けている
・介護施設費用に充てたいが売却できない
・相続人同士で意見がまとまらない
加古川市や姫路市でも、空き家問題は年々増加傾向にあります。
「もっと早く相談していれば良かった」というお声は決して少なくありません。
成年後見制度のメリットと注意点
認知症などで判断能力が低下した場合、財産管理方法の一つとして成年後見制度があります。
成年後見制度のメリット
・本人保護の仕組みが整っている
・財産管理を法律的に進められる
一方で注意点もあります。
・手続きに時間を要する場合がある
・家庭裁判所の関与が継続する
・状況によっては専門職後見人が選任される場合がある
制度自体が悪いわけではありません。
ただし「不動産を柔軟に売却したい」という目的だけでは、想定していた使い方と異なるケースもあります。
今注目されている「家族信託」とは
最近、生前対策として注目されている制度が家族信託です。
家族信託とは、親御様が元気なうちに財産管理や売却権限について、信頼できる家族へ託す仕組みです。
例えば、
「将来、自分に何かあった場合は、子どもに実家管理や売却を任せたい」
という内容を事前に契約しておくイメージです。
家族信託の主なメリット
・将来の資産管理方針を決められる
・状況に応じた柔軟な対応が期待できる
・介護や相続対策と組み合わせやすい
ただし、家族信託にも設計方法や税務面など注意点があります。
そのため、不動産会社だけでなく司法書士・税理士など専門家との連携が非常に重要です。
加古川・高砂・播磨町・稲美町・姫路エリアでも相談増加中
兵庫不動産株式会社でも近年特に増えているご相談があります。
「親は元気だけど将来が不安」
「空き家になる前に整理したい」
「介護費用も含めて考えたい」
「実家を売るか残すか判断したい」
この段階でご相談いただく方ほど、選択肢が多く残っています。
反対に、認知症が進行してからでは、対応方法が限られてしまうケースもあります。
まとめ｜元気な今だからこそできること
将来の問題は、問題が起きてから考えるよりも、起きる前に準備する方が圧倒的に選択肢があります。
特に不動産は、大切な資産であると同時に、ご家族の将来設計にも大きく関わります。
兵庫不動産株式会社では、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市エリアで、司法書士・税理士など各専門家と連携しながら、生前対策や不動産売却までワンストップでサポートしております。
「まだ売るか決めていない」
「まずは話だけ聞きたい」
そのようなご相談も歓迎しております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
