【一戸建て・土地売却】
知らないと契約破談も？
隣の家との「境界」が決まっていないリスクと安心な売却手順
こんにちは！兵庫不動産株式会社の柴田です。
私たちは加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、不動産売却から土地活用まで総合サポートしております。
リニューアル後のホームページからも、「敷地の広い一戸建て」「相続した土地」「空き家」について数多くの査定依頼をいただいております。本当にありがとうございます。
不動産売却というと、多くの方が最初に考えるのは「いくらで売れるか」「建物の状態はどうか」ではないでしょうか。
しかし実際の現場では、それ以上に重要な問題があります。
それが「境界（きょうかい）」です。
実は、この境界問題は売却実務の中でも非常にトラブルが多く、場合によっては契約破談・価格交渉・損害賠償問題にまで発展することがあります。
今回は、不動産売却時に絶対に知っておきたい「境界」と「測量」の重要性について、現場経験を交えて詳しく解説します。
なぜ境界問題がここまで重要なのか？
土地には必ず隣地があります。
しかし実際には、
・フェンスの位置が曖昧
・昔のブロック塀を境界と思い込んでいる
・境界杭が消えている
・昔からそのまま使っている
というケースが非常に多くあります。
特に加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市には、古くから住宅が建ち並ぶ地域や、相続によって代々受け継がれた土地が多く存在します。
そのため売却前に初めて問題が判明することも少なくありません。
「境界が確定している土地」とは？
「うちは昔から問題ない」
そう思われている方は非常に多いです。
しかし、不動産取引でいう境界確定済みとは次の状態を指します。
【境界確定の条件】
① 境界標（杭・金属プレート）が設置されている
② 隣接地所有者との合意がある
③ 筆界確認書が存在する
④ 測量図が作成されている
これらが揃って初めて、買主や金融機関は安心して取引できます。
境界未確定で発生する巨大リスク①
住宅ローン審査に通らず契約破談
現在の不動産売買では、多くの買主様が住宅ローンを利用します。
金融機関側も担保価値を重要視するため、
「境界が明確になっていること」
を条件とするケースが増えています。
つまり境界が曖昧な状態では、
「ローン承認不可」
になることがあります。
売主様からすると、
せっかく購入申込が入ったのに、
契約直前で白紙になる
という非常にもったいない状況になってしまいます。
境界未確定で発生する巨大リスク②
引渡し後のトラブル・損害賠償
境界が不明なまま引渡しすると、後から問題になるケースがあります。
例えば、
・フェンスが越境していた
・樹木が隣地に侵入していた
・ブロック塀が越境していた
・建物の一部が隣地に出ていた
こうした問題は数センチでも大きなトラブルになります。
そして最も怖いのは、
契約不適合責任
を問われることです。
場合によっては補修費用や損害賠償が発生することもあります。
プロが実践する「安全な売却戦略」
兵庫不動産では古い土地や戸建て売却時に、可能な限り事前の確定測量をご提案しています。
確定測量のメリット
【1】買主の安心感が大きくなる
境界が明確になれば、購入判断がスムーズになります。
【2】価格交渉を防げる
買主からの
「不安だから値引きしてほしい」
を回避しやすくなります。
【3】売却期間短縮につながる
安心材料が増えるため、問い合わせ率が上がります。
【4】引渡し後トラブルを予防できる
売却後も安心して生活できます。
実際にあった現場事例
以前、相続された土地の売却相談をいただいた際、
売主様は「昔からこのフェンスが境界」と認識されていました。
しかし測量すると、実際には数十センチのズレが判明しました。
もしそのまま売却していた場合、
引渡し後に大きなトラブルになる可能性がありました。
幸い売却前に土地家屋調査士が対応し、隣地所有者との協議も完了。
その結果、
価格を下げることなくスムーズに成約
できました。
売主様からも、
「先に分かって本当に良かった」
とお言葉をいただきました。
地域密着だからできる対応
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市では、古い住宅地や農地が入り組んでいる地域も多くあります。
境界問題は単純な測量だけでは解決できないケースもあります。
兵庫不動産株式会社では、地域事情を熟知した専門家と連携し、
・土地家屋調査士
・司法書士
・税理士
・各専門業者
とチーム体制で対応しております。
まとめ｜大切な資産だからこそ足元から明確に
不動産売却は、売って終わりではありません。
本当に大切なのは、
「売却後も安心して生活できること」
です。
境界問題は早めに確認することで、多くのトラブルを防ぐことができます。
「図面が古い」
「境界杭が見当たらない」
「相続した土地だからよく分からない」
そんな場合でも問題ありません。
兵庫不動産株式会社では無料相談・無料査定を実施しております。
ぜひお気軽にご相談ください。
安全に高く売却するための最適なロードマップをご提案いたします。
