加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【実例解説】
「他社で3ヶ月売れなかった物件」が、
囲い込みをなくしただけで即成約した話
「売り出してから3ヶ月になるのに、一度も内覧が入らない」
「担当者に相談しても、『今は不動産市場の動きが鈍いです』と言われるだけ」
「価格を下げたほうがいいと言われたけれど、本当に価格だけが原因なの？」
加古川市や姫路市で不動産を売却している方の中には、このような悩みを抱えている方もいらっしゃいます。
しかし、ここで一度立ち止まって考えていただきたいことがあります。
「本当に、その物件自体が売れないのでしょうか？」
不動産がなかなか売れない原因は、価格・物件状態・立地・市場環境などさまざまです。
一方で、売主様から見えにくい問題として、不動産会社による情報公開の方法や販売活動の進め方があります。
その代表例として注意したいのが、いわゆる「囲い込み」です。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界で28年、これまで1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
今回は、私が実際にご相談を受けた、
「他社で約3ヶ月売れなかった物件が、不動産会社を変更した後、短期間で成約した事例」
をもとに、不動産売却で知っておきたい囲い込みの問題と、売れないときに確認すべきポイントを詳しく解説します。
1．「3ヶ月売れない＝家に問題がある」とは限りません
不動産を売り始めて3ヶ月経つと、売主様はどうしても不安になります。
「価格が高いのかな？」
「家が古いからかな？」
「このエリアは人気がないのかな？」
と考えてしまうのは当然です。
もちろん、価格設定が適切でなかったり、物件の状態に問題があったりすれば、売却期間が長くなることはあります。
しかし、私が売主様に最初に確認していただきたいのは、
「そもそも、物件情報が十分な買主様に届いているのか？」
ということです。
どれだけ魅力のある物件でも、購入を検討している人の目に入らなければ、内覧にはつながりません。
つまり、
「売れない」のではなく、「売るための情報が十分に届いていない」
というケースも考えられます。
2．不動産売却で聞く「囲い込み」とは？
不動産売却では、「囲い込み」という言葉を耳にすることがあります。
簡単に説明すると、
売主様から売却を依頼された不動産会社が、自社で買主様を見つけることを優先するため、他社からの購入希望者の紹介を受けにくくする行為・状況
を指して使われる言葉です。
不動産会社にとって、売主様と買主様の双方を自社で担当できれば、いわゆる両手仲介になる可能性があります。
一方、他社が買主様を見つければ、自社は売主様側の仲介となり、買主側は別会社が担当する形になります。
ここで重要なのは、
売主様にとって本当に大切なのは、不動産会社の都合ではなく「より良い条件で売却できる可能性を広げること」
だということです。
3．「内覧が入らない」ときに確認したい5つのポイント
不動産を売却しているのに内覧がほとんど入らない場合、すぐに値下げを決めるのではなく、次の点を確認してください。
● ① 売出価格は適正なのか
査定価格と実際に売れる価格は、必ずしも同じではありません。
周辺の成約事例、現在販売されている競合物件、土地・建物の状態などを総合的に確認する必要があります。
● ② 物件情報は十分に公開されているのか
購入希望者が探している場所に、きちんと情報が届いているか確認しましょう。
● ③ 他社から問い合わせがあった場合の対応
ここは売主様から見えにくい部分です。
「他社から購入希望者の問い合わせがあったのか」
「その問い合わせに対して、どのように対応したのか」
を担当者に確認することも重要です。
● ④ 売却活動の報告が具体的か
「問い合わせはありません」
「市場が厳しいです」
だけでは、次の対策が立てられません。
アクセス状況、問い合わせ状況、内覧状況、競合物件など、具体的な説明を受けることが大切です。
● ⑤ 本当に価格変更が必要なのか
内覧がほとんどない状態で、いきなり大幅な値下げをするのは慎重に考えるべきです。
「なぜ売れないのか」
を分析してから、価格変更を検討することが重要です。
4．実際にあった「3ヶ月売れなかった物件」の相談
ここからは、実際の相談事例です。
加古川市内のA様（仮名）から、
「大手不動産会社に売却を依頼しているのですが、約3ヶ月経ってもほとんど動きがありません。一度、物件を見ていただけませんか？」
というご相談をいただきました。
物件を確認すると、立地条件は悪くありません。
建物の状態にも大きな問題はなく、価格についても周辺相場から大きく外れているとは考えにくい状況でした。
そこで私は、
「なぜ、この物件に内覧が入らないのか？」
という視点から販売状況を確認しました。
5．不動産会社を変更して販売方法を見直す
A様から正式に売却をお任せいただいた後、私は販売活動を一から見直しました。
特に意識したのは、
「一社だけで買主様を探すのではなく、地域の不動産会社を含め、できるだけ多くの購入希望者に情報が届く状態をつくること」
です。
不動産会社は、それぞれ異なる購入希望者を抱えています。
「土地を探している人」
「中古戸建を探している人」
「親のための住宅を探している人」
「加古川市へ転居したい人」
など、購入ニーズはさまざまです。
だからこそ、物件情報を広く流通させることには大きな意味があります。
6．情報をオープンにした結果、わずか数日で内覧へ
販売方法を見直して情報を広く公開したところ、状況が変わりました。
なんと、販売開始から数日後、別の不動産会社から購入希望者について問い合わせが入りました。
その会社には、
「ちょうどこのエリアで物件を探しているお客様がいます」
という購入希望者がいました。
そして内覧へ。
その後、話はスムーズに進み、
約2週間足らずで売買契約に至りました。
しかも、A様が当初考えていた条件を大きく崩すことなく、満額での成約となりました。
この結果を見たとき、私は改めて、
「不動産は、価格だけではなく『誰に、どのように情報を届けるか』が非常に重要だ」
と感じました。
7．売れないとき、すぐ値下げする前に考えてほしいこと
不動産が売れないとき、多くの売主様が最初に考えるのが「値下げ」です。
しかし、
内覧が入らない＝価格が高すぎる
とは限りません。
たとえば、
物件情報を見る人が少ない
↓
問い合わせが入らない
↓
内覧につながらない
↓
売主様から見ると「売れない」
ということもあります。
この状態で価格だけを下げてしまうと、せっかくの資産を必要以上に安く売ってしまう可能性があります。
だからこそ、
「値下げする前に、現在の販売活動そのものをチェックする」
ことが重要なのです。
8．不動産会社を変更しても大丈夫？
「今の不動産会社に不満があるけれど、変更していいの？」
という相談もよくあります。
売却を依頼している場合でも、媒介契約の種類や契約期間などを確認したうえで、変更を検討することは可能です。
ただし、契約内容によって手続きが異なるため、まず現在の媒介契約書を確認してください。
特に、
● 媒介契約の種類
● 契約期間
● 更新時期
● 現在の販売活動
● レインズへの登録状況
● 問い合わせ・内覧状況
● 他社からの紹介状況
● 売却価格の根拠
を確認することをおすすめします。
9．「囲い込みをされているかも」と感じたら
売主様自身が「囲い込み」を断定するのは簡単ではありません。
だからこそ、感情的に担当者を責めるのではなく、
「現在、どのような販売活動をしていますか？」
と具体的に質問してみてください。
例えば、
● 他社からの問い合わせは何件あったのか
● 内覧は何件あったのか
● 購入希望者はどのような反応なのか
● 物件情報はどのように流通しているのか
● 問い合わせがあった場合、どのように対応しているのか
● 今後どのような販売戦略を考えているのか
こうした質問に対して、具体的かつ納得できる説明があるかどうかを確認してください。
10．兵庫不動産株式会社は「売主様の利益」を最優先します
私、柴田が不動産売却で大切にしているのは、
「売主様にとって一番良い結果を目指すこと」
です。
兵庫不動産株式会社には、いわゆる営業ノルマがありません。
だからこそ、
「とにかく契約を取らなければならない」
という営業ではなく、
「本当にこの価格で売るべきなのか」
「今は売るタイミングなのか」
「価格を下げる必要があるのか」
まで含めて、一緒に考えることを大切にしています。
私は不動産業界で28年、営業だけでなく管理職・支店長としても数多くの不動産取引に携わってきました。
その経験があるからこそ、良いことだけをお伝えするのではなく、
売れる可能性がある価格と、実際の市場で売れる価格の違いも、正直にお伝えします。
11．加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町で「売れない」と悩んでいる方へ
もし現在、
「3ヶ月以上売れていない」
「内覧がほとんどない」
「担当者から具体的な説明がない」
「何度も値下げを勧められている」
「本当に今の販売方法で大丈夫なのか不安」
という状況なら、すぐに価格を下げる前に、一度セカンドオピニオンを受けてみることをおすすめします。
兵庫不動産株式会社では、
「今の不動産会社を変えるつもりはないけれど、客観的な意見だけ聞きたい」
というご相談も歓迎しています。
もちろん、無理に売却をすすめることはありません。
「今の会社にそのまま任せたほうがいい」
という結論になることもあります。
それも含めて、正直にお伝えします。
まとめ｜不動産が売れないときは「価格」だけを疑わない
不動産売却で大切なのは、単純に価格を下げることではありません。
「適正価格なのか」
「購入希望者に情報が届いているのか」
「他社からの紹介を受けられる状態なのか」
「販売活動がきちんと行われているのか」
を総合的に確認することが重要です。
今回ご紹介したA様のケースでも、最初から「物件に問題があった」とは考えませんでした。
販売方法を見直し、情報を広く流通させたことで、購入希望者との接点が生まれ、結果として短期間で成約につながりました。
もちろん、すべての物件が同じように短期間で売れるわけではありません。
立地、価格、築年数、物件状態、市場環境などによって売却期間は変わります。
それでも私は、
「売れないから値下げする」
その前に、
「なぜ売れないのかを正しく分析する」
ことが大切だと考えています。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市で不動産売却をご検討の方、現在売却中だけれど思うように進んでいない方は、ぜひ一度ご相談ください。
兵庫不動産株式会社の柴田が、28年の経験をもとに、あなたの不動産について正直にお話しします。
「売却を急がないけれど、今の価格が適正なのか知りたい」
「今の不動産会社の販売方法について意見を聞きたい」
そんなご相談も大歓迎です。
未来の幸せをあなたと。
不動産売却は、焦って決めるものではありません。
お客様は自分の家族のように。
一人ひとりの事情に寄り添いながら、納得できる不動産売却を一緒に考えていきます。
