加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【住み替えの罠】
「先に買う」か「先に売る」か？
柴田が提案する失敗しない資金計画
「子どもが大きくなったから、今の家を売って広い家に住み替えたい」
「老後のために、一戸建てを売却して便利なマンションへ移りたい」
「今の家を売って、その売却資金を新しい家の購入に充てたい」
このように、現在の住まいを売却して新しい住まいへ移る「住み替え」を考える方は少なくありません。
住み替えは、家族のライフスタイルを変えたり、将来の暮らしをより快適にしたりする大切な機会です。
一方で、通常の不動産売却や購入と違い、「今の家を売る」と「新しい家を買う」という2つの取引を連動させなければならないため、資金計画を間違えると大きな負担になることがあります。
特に重要なのが、
「新しい家を先に買うのか？」
それとも、
「今の家を先に売るのか？」
という問題です。
こんにちは。
兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界に入り28年、これまで1,000件を超える成約に携わってきました。
加古川市を中心に、高砂市・播磨町・稲美町・姫路市などで不動産売却のご相談を受ける中で、住み替えについても多くのご相談をいただいてきました。
今回は、住み替えで後悔しないために、「買い先行」と「売り先行」のメリット・デメリット、資金計画、住宅ローン、引渡し時期まで、できるだけ分かりやすく解説します。
1．住み替えで最初に考えるべき「買い先行」と「売り先行」
住み替えには、大きく分けて2つの方法があります。
●買い先行とは？
新しい家を先に購入してから、現在の家を売却する方法です。
「気に入った家が見つかったから、先に購入したい」
という方に向いています。
最大のメリットは、新居をじっくり探せることです。
現在の家に住みながら新居を探せるため、仮住まいへの引っ越しを避けられるケースもあります。
ただし、注意しなければならないのが現在の家がいつ売れるのか分からないという点です。
新居の住宅ローンが始まった後も旧居の住宅ローンが残っていれば、状況によっては二重の住宅費負担が発生します。
2．「買い先行」で注意したい二重ローン
買い先行で最も怖いのが、売却が予定通り進まないケースです。
例えば、
「3か月程度で売れるだろう」
と考えて新居を購入したとしても、実際の売却期間は物件の価格、立地、状態、市場環境などによって変わります。
売却が長引けば、
●旧居の住宅ローン
●新居の住宅ローン
●固定資産税などの負担
●マンションの場合は管理費・修繕積立金
●住宅の維持管理費
などが重なる可能性があります。
そして、二重の負担に耐えられなくなると、
「早く売らなければならない」
という心理になってしまいます。
すると、価格交渉を強く受けてしまったり、必要以上に価格を下げてしまったりする可能性があります。
つまり、買い先行そのものが悪いのではありません。
重要なのは、「売れなかった場合でも資金的に耐えられるのか」を購入前に確認することです。
3．柴田が基本的におすすめする「売り先行」
私が住み替えのご相談を受けた際、まず検討していただきたいのが、
「売り先行」
です。
売り先行とは、
現在の家を先に売却し、その売却価格や住宅ローン残債、諸費用などを確認したうえで、新居を購入する方法です。
この方法の最大のメリットは、
「次の家に使えるお金が明確になる」
ことです。
例えば、
現在の家が3,000万円で売れたとしても、3,000万円すべてが新居購入に使えるわけではありません。
住宅ローンが残っている場合には残債を返済する必要があります。
さらに、仲介手数料、登記関連費用、引っ越し費用など、さまざまな費用を考える必要があります。
だからこそ、
「売却価格」ではなく「最終的に手元にいくら残るのか」
を考えることが重要です。
4．住み替えでは「売却価格」より「手取り額」が重要
住み替えの資金計画では、単純に、
「3,000万円で売れそうだから、3,000万円の家を買おう」
と考えてはいけません。
基本的には、
売却価格－住宅ローン残債－売却に必要な費用＝売却後の手取り
という考え方で資金を確認します。
さらに新居購入にも、
●購入価格
●住宅ローン関連費用
●登記費用
●仲介手数料
●火災保険など
●引っ越し費用
●リフォーム費用
などが発生する場合があります。
そのため住み替えでは、
「いくらで売れるか」だけでなく、「売った後にいくら残るのか」
を最初に確認することが大切です。
5．「売ったら住むところがない」はどうする？
売り先行でよく聞かれるのが、
「家を先に売ったら、次の家が見つかるまでどうすればいいの？」
という質問です。
確かに、売却と購入のタイミングが合わなければ、仮住まいが必要になるケースがあります。
しかし、住み替えでは売却契約から引渡しまでのスケジュールをどう組むかも重要です。
買主様との交渉によっては、状況に応じて引渡し時期を調整できる可能性があります。
例えば、新居を探す期間を考慮して、
売却契約 → 新居探し → 新居購入 → 現在の家の引渡し
という流れを検討することもできます。
もちろん、これは買主様の事情や契約条件によって異なり、必ず希望どおりになるわけではありません。
だからこそ、住み替えでは価格だけを見るのではなく、
「売却価格・契約条件・引渡し時期・新居購入のタイミング」
を一緒に考える必要があります。
6．住み替えで失敗しないための「5つのチェックポイント」
住み替えを考えている方には、私は次の5点を確認することをおすすめします。
●① 現在の住宅ローン残債を確認する
まずは現在の住宅ローンがいくら残っているのか確認しましょう。
売却価格よりローン残債が多い場合は、資金計画が大きく変わります。
●② 現在の家の「現実的な売却価格」を知る
不動産会社によって査定価格が違うことは珍しくありません。
高い査定額だけを見て、
「この金額で売れるなら新居はこの価格まで買える」
と判断するのは危険です。
大切なのは、売却できる可能性の高い価格と、その根拠です。
●③ 売却後の手取り額を計算する
査定価格から住宅ローン残債や売却費用などを差し引き、実際に使える資金を確認します。
●④ 新居購入の予算を無理なく決める
「欲しい家」ではなく、
「無理なく購入できる家」
という視点も重要です。
住み替え後の住宅ローンだけでなく、固定資産税、管理費、修繕積立金、将来的な修繕費なども考えておきましょう。
●⑤ 売却と購入のスケジュールを最初に作る
住み替えは、
売却と購入を別々に考えないこと
が重要です。
最初に全体のスケジュールを組み、そのうえで売却活動を進めることが、失敗を防ぐポイントになります。
7．「高く売る」だけでは住み替えは成功しない
不動産売却では、
「できるだけ高く売りたい」
というのは当然のことです。
しかし、住み替えの場合には、
「高く売ること」だけが正解ではありません。
例えば、相場よりかなり高い価格で売り出して長期間売れなければ、新居購入のタイミングを逃してしまうことがあります。
逆に、適切な価格設定で早期に売却できれば、資金計画を確定し、新居探しを安心して進められる場合があります。
だから私は、
「高い査定額を出すこと」より、「なぜその価格なのかを正直に説明すること」
が重要だと考えています。
8．営業ノルマのない会社だからこそ「売らない選択」も正直に話せる
兵庫不動産株式会社では、営業ノルマを設けていません。
だからこそ、
「今すぐ住み替えたほうがいいのか」
「もう少し今の家に住んだほうがいいのか」
「住宅ローン残債を考えると本当に買い替えられるのか」
というところから、一緒に考えることができます。
不動産会社に相談すると、
「売りましょう」
「買いましょう」
と言われるのではないか、と不安になる方もいらっしゃると思います。
私は、お客様は自分の家族のように考えることを大切にしています。
住み替えを急ぐ必要がないのであれば、無理に急がせる必要はありません。
「今は動かないほうがいい」
という結論になることもあります。
それも不動産会社として大切なアドバイスだと考えています。
9．加古川市・姫路市・高砂市・播磨町・稲美町などで住み替えを考えている方へ
兵庫不動産株式会社では、
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市
を中心に、不動産売却・住み替えのご相談を承っています。
私、柴田は不動産業界28年、1,000件を超える成約経験があります。
大手不動産会社で営業・管理職として経験してきたからこそ分かることもあります。
住み替えでは、
「売る」「買う」だけではなく、「資金」「時期」「住宅ローン」「引渡し」「生活」まで考えることが大切です。
だからこそ、最初の段階では、
「まだ売ると決めていない」
という状態でも構いません。
10．住み替えの第一歩は「今の家の価値を知ること」
住み替えを考え始めたら、いきなり新居を探すのではなく、
「今の家はいくらくらいで売れるのか？」
を確認してみてください。
そして、
「住宅ローン残債はいくらなのか？」
「売却後にいくら手元に残るのか？」
「その資金でどのくらいの新居を購入できるのか？」
を整理しましょう。
この3つが分かるだけでも、住み替えの方向性は大きく見えてきます。
まとめ｜住み替えは「買う前」に資金計画を
住み替えで最も避けたいのは、
「新居を先に買ったものの、今の家が売れずに資金計画が崩れる」
という状態です。
もちろん、十分な資金があり、二重の住宅費を負担できる方であれば、買い先行が適している場合もあります。
つまり、「買い先行が絶対に悪い」「売り先行が絶対に正解」というわけではありません。
大切なのは、
ご自身の住宅ローン残債・資金・収入・家族構成・希望する住み替え時期に合わせて判断することです。
私が28年間、不動産の仕事をしてきて強く感じるのは、
「住み替えは、物件探しより先に資金計画をする」
ということです。
「住み替えたいけれど、何から始めればいいか分からない」
「今の家を売ったら、いくらくらい手元に残る？」
「住宅ローンが残っていても住み替えできる？」
「買い先行と売り先行、どちらが自分には合っている？」
そんな段階でも大丈夫です。
まずは、今のお住まいの価値を知ることから始めてみませんか。
兵庫不動産株式会社では、無料査定・無料相談を行っています。
無理に売却をおすすめしたり、しつこく営業したりすることはありません。
あなたの人生の計画を、会社の都合で決めるのではなく、お客様ご自身が納得できる住み替えを一緒に考えます。
「未来の幸せをあなたと。」
兵庫不動産株式会社
代表 柴田 佳昌
不動産業界28年・1,000件超の成約経験
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の不動産売却・住み替えなら、ぜひお気軽にご相談ください。
