加古川市の不動産売却
加古川市の不動産売却
【活動報告書の裏側】
他社で売却中の売主様へ。
報告書の「この一文」には要注意
「大手の不動産会社に売却を任せて数ヶ月経つけれど、なかなか売れない」
「毎週のように活動報告書が届くけれど、書いてあることがいつも同じ……」
「『ネットのアクセス数は好調です』と言われるのに、内覧がまったく入らないのはなぜ？」
現在、他社で不動産を売却中の方の中には、このような疑問や不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こんにちは。兵庫不動産株式会社の柴田です。
私は不動産業界に入り、これまで28年。加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に、これまで1,000件を超える不動産取引に携わってきました。
不動産売却では、査定価格や広告だけでなく、売り出した後に不動産会社から届く「活動報告書」を確認することも非常に重要です。
活動報告書は、単に「報告を受けるための書類」ではありません。
なぜ売れないのか。
どのような買主から反響があるのか。
広告や価格設定をどう改善するのか。
こうしたことを売主様と不動産会社が共有し、次の売却戦略を考えるための重要な材料です。
今回は、売却中の方にぜひ知っていただきたい、活動報告書を見るときの3つのチェックポイントを解説します。
●活動報告書とは？まず「何を確認する書類」なのか
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社から売主様への売却活動状況の報告が行われます。
ただし、売主様にとって重要なのは、「報告書が届いているか」だけではありません。
大切なのは、
「その報告内容から、売却活動の実態が見えるか」
ということです。
例えば、
●問い合わせ件数
●問い合わせ内容
●内覧・案内の有無
●広告掲載状況
●価格についての反応
●他社からの問い合わせ状況
●購入検討者から寄せられた意見
●今後の販売戦略
などを確認し、「次に何をするのか」まで具体的に話し合えることが重要です。
「今週もアクセス数が多かったです」
「お問い合わせはありました」
という報告だけでは、売主様が次の判断をするための情報として十分とは限りません。
●警戒サイン①「アクセス数は多いですが、時期的に様子見です」
不動産ポータルサイトなどに掲載すると、物件ページが何回見られたかというアクセス状況を確認できる場合があります。
アクセス数が多いこと自体は、物件に関心を持っている人がいる可能性を示す一つの材料です。
しかし、ここで重要なのが、
「アクセス数が多い＝購入希望者が多い」ではない
という点です。
アクセスが多いのに問い合わせが少ない。
問い合わせはあるのに内覧につながらない。
内覧はあるのに購入申込みがない。
このように、どの段階で購入希望者が離れているのかを確認する必要があります。
例えば価格が周辺相場と比較して高い場合、アクセスは集まっても「見て終わり」になる可能性があります。
反対に、写真や物件情報の見せ方に問題があれば、興味を持ってもらえても問い合わせにつながらないことがあります。
だからこそ、
「アクセス数が多いですよ」だけで終わらせないこと。
「そのアクセスが問い合わせや内覧につながらない理由は何ですか？」
と担当者に確認してみてください。
●警戒サイン②「他社から問い合わせがありましたが、案内には至りませんでした」
この報告についても、具体的な内容を確認することが大切です。
例えば、
「他社から問い合わせがありました」
だけでは、売主様は判断できません。
●どのような問い合わせだったのか
●購入希望者はどのような条件だったのか
●なぜ案内にならなかったのか
●価格が原因だったのか
●購入希望者の資金計画が原因だったのか
●売主様側の条件と合わなかったのか
こうした情報まで確認することで、売却活動の状況が見えてきます。
また、不動産売却では、他社から購入希望者が紹介されることも珍しくありません。
そのため、売主様としては、
「他社から購入希望者が来た場合、どのように対応していますか？」
と確認しておくことも大切です。
売主様が知らないところで、購入希望者との接点が狭くなっていないか。
販売窓口が十分に開かれているか。
こうした点は、売却を任せる前にも確認しておきたいポイントです。
●警戒サイン③「毎週ほとんど同じ定型文」
活動報告書を数週間分並べてみてください。
もし、
「インターネットからの反響はありませんでした」
「引き続き販売活動を行います」
「お問い合わせはありませんでした」
といった文章が、ほとんど変わらず繰り返されている場合は、一度担当者と具体的な販売戦略について話してみることをおすすめします。
もちろん、売却活動をしていても反響が少ない時期はあります。
問題なのは、反響が少ない状態が続いているにもかかわらず、販売方法を見直していないケースです。
例えば、
●価格の見直し
●写真の変更
●物件紹介文の改善
●広告媒体の見直し
●販売エリアへの情報発信
●購入希望者への再アプローチ
●他社への情報提供状況の確認
など、状況に応じて検討できることはあります。
「なかなか売れませんね」で終わるのではなく、
「なぜ売れないのか」→「どう改善するのか」
まで説明してもらうことが大切です。
●「囲い込み」とは？売主様が知っておきたい不動産売却の仕組み
不動産売却で、売主様から相談されることが多いテーマの一つが「囲い込み」です。
一般的に「囲い込み」と呼ばれるのは、売却を依頼された不動産会社が、他社からの購入希望者の紹介を制限するなどして、自社で買主を見つけようとする行為を指して使われることがあります。
売主様からすれば、
「できるだけ多くの購入希望者に物件を見てもらいたい」
というのが自然な考えです。
そのため、売却を依頼する際には、
「他社から購入希望者が紹介された場合も、きちんと対応してもらえますか？」
と確認しておくことをおすすめします。
なお、報告書の一文だけを見て「囲い込みだ」と断定することはできません。
案内に至らなかった理由には、
●購入希望者の都合
●資金計画
●希望エリアとの不一致
●価格条件
●物件の状態
●日程調整
など、さまざまな事情が考えられるからです。
だからこそ、感情的に判断するのではなく、具体的な事実を確認することが重要です。
●「売れない＝担当者が悪い」とは限らない
ここも非常に大切なポイントです。
不動産が売れない原因は、一つとは限りません。
例えば、
価格が市場の購入層と合っていない。
物件の特徴と購入希望者のニーズが合っていない。
建物の状態について不安を持たれている。
写真や広告の見せ方に改善余地がある。
住宅ローンなど資金面の条件が合わない。
など、さまざまな原因があります。
したがって、
「3ヶ月売れないから、この会社はダメ」
と単純に判断することもできません。
重要なのは、
「売れない理由について、担当者から納得できる説明があるか」
そして、
「その原因に対して、具体的な改善策を提案してくれるか」
です。
●活動報告書は「過去の報告」ではなく「次の作戦」を考えるための資料
私が売主様におすすめしているのは、活動報告書を受け取ったら、次の3つを確認することです。
●① 今週、何件の反響があったのか
●② 反響が購入につながらなかった理由は何なのか
●③ 来週以降、何を改善するのか
この3点です。
特に重要なのが③です。
売却活動は、最初から最後まで同じ方法を続ければ必ず売れるものではありません。
市場の反応を見ながら、
価格・広告・写真・販売方法・購入希望者へのアプローチ
などを検討する必要があります。
活動報告書は、そのためのコミュニケーションツールとして活用することが大切です。
●「媒介契約を更新する前」に確認しておきたいこと
専任媒介契約などの期間が終了する前に、
「このまま今の不動産会社に任せていいのかな？」
と感じる方もいらっしゃいます。
その場合は、まず担当者に次の質問をしてみてください。
●なぜまだ売れていないと思いますか？
●現在の価格設定についてどう考えていますか？
●問い合わせと内覧はそれぞれ何件ありましたか？
●内覧した方からどんな意見がありましたか？
●他社からの購入希望者にはどのように対応していますか？
●今後、どのように販売方法を変える予定ですか？
ここで具体的な説明があるかどうかは、売主様が今後を考えるうえで一つの判断材料になります。
●兵庫不動産株式会社では「売主様が状況を理解できる報告」を大切にしています
私、柴田は不動産業界で28年、これまで1,000件を超える取引に携わってきました。
大手不動産会社で営業・管理職を経験し、現在は地域密着型の不動産会社として、加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市を中心に不動産売却のご相談をお受けしています。
私が大切にしているのは、
「売主様が今、自分の不動産がどういう状況なのかを理解できること」
です。
営業ノルマに追われて、とにかく契約を急がせる。
そんな売却ではなく、
「なぜこの価格なのか」
「なぜ問い合わせが少ないのか」
「なぜ内覧につながらないのか」
「今後どうするのか」
を一つひとつ説明しながら、一緒に売却方法を考えていきます。
また、他社からの購入希望者も含め、幅広く購入希望者を受け入れる販売活動を大切にしています。
●今の活動報告書に「何かおかしい」と感じたら
不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験するものではありません。
だからこそ、
「この報告書の内容は普通なのかな？」
「このまま売却を任せて大丈夫なのかな？」
と疑問に感じても、比較することが難しいのは当然です。
そんなときは、現在の活動報告書を見ながら、第三者に相談してみる方法もあります。
兵庫不動産株式会社では、現在ほかの不動産会社に売却を依頼されている方からのご相談もお受けしています。
「すぐに媒介契約を変えたい」という相談でなくても構いません。
活動報告書を見ながら、
●現在どのような販売活動が行われているのか
●反響数と内覧数をどう考えるべきか
●価格設定に問題がないか
●今後どんな販売方法が考えられるか
●媒介契約を更新する前に何を確認すべきか
などを一緒に整理します。
大切な不動産だからこそ、「なんとなく任せる」のではなく、納得して売却を進めていただきたい。
それが、28年間この仕事を続けてきた私、柴田の考えです。
●まとめ｜活動報告書で確認したい3つのポイント
今回の記事のポイントをまとめます。
●アクセス数だけでなく、問い合わせ・内覧につながっているか確認する
●他社からの問い合わせがあった場合、案内に至らなかった理由を確認する
●毎週同じ報告ではなく、売れない原因と今後の改善策を確認する
そして、最も大切なのは、
「売れない」という結果だけを見るのではなく、「なぜ売れないのか」を担当者と一緒に分析することです。
現在の不動産会社から届いた活動報告書を見て、
「この内容で本当に大丈夫なのかな？」
と感じている方は、一度その報告書を持ってご相談ください。
未来の幸せをあなたと。
地域に根ざした不動産会社として、地域に寄り添い、未来をつなぐ不動産会社。
兵庫不動産株式会社の柴田が、最初から最後まで直接対応します。
不動産売却は、焦って決める必要はありません。
まずは、現在の状況を一緒に整理するところから始めましょう。
加古川市・高砂市・播磨町・稲美町・姫路市の不動産売却・査定・住み替えのご相談は、お気軽にお問い合わせください。
